في إحدى القضايا السكنية في جدة، صدر حكم قضائي بإخلاء عقار مستأجر بعد امتناع المستأجر عن السداد لأشهر عدة. ورغم صدور الحكم.
بقي المؤجر في حيرة: كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار في السعودية؟ وهل يمكن للمستأجر تعطيله؟ في هذا المقال نستعرض التفاصيل النظامية الدقيقة للإجابة.
للاستشارة القانونية المتخصصة في تنفيذ الأحكام العقارية، تواصل معنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار في السعودية؟
تنص المادة (72) من نظام التنفيذ السعودي على أن:
تنفيذ حكم إخلاء العقار يتم بخروج مأمور التنفيذ إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ التبليغ بأمر التنفيذ.
ويقوم المأمور بتسليم العقار لصاحب الحق، وله استخدام القوة الجبرية إذا اقتضى الأمر، وذلك بإذن من قاضي التنفيذ.
وفي حال امتناع من بيده العقار عن استلام المنقولات الخاصة به، تُسلّم إلى الخازن القضائي، ويأمر القاضي ببيعها بالمزاد بعد شهرين من تاريخ الإخلاء إن لم تُستلم، ويُودع ثمنها في حساب المحكمة.
بناءً عليه، فإن المدة القانونية لتنفيذ حكم الإخلاء تبدأ مباشرة بعد مرور خمسة أيام من التبليغ، ويباشر التنفيذ في اليوم السادس، إلا إذا اعترض المنفذ ضده وكان الاعتراض مقبولًا نظامًا.
متى يصدر حكم الإخلاء؟
يصدر حكم إخلاء العقار من المحكمة بعد رفع دعوى من المؤجر تتضمن المطالبة بإنهاء العلاقة الإيجارية، ويتم ذلك عند توافر أحد الأسباب النظامية الواردة في الأنظمة واللوائح، مثل:
- انتهاء مدة العقد دون رغبة في التجديد وامتناع المستأجر عن الإخلاء.
- تأخر المستأجر عن دفع الأجرة لمدة تزيد عن المدة المحددة في العقد أو وفقًا لما يقرره القاضي.
- مخالفة بنود العقد الجوهرية كاستعمال العقار لغرض مخالف أو إحداث ضرر في العين المؤجرة.
- استعمال العقار في نشاط غير مشروع أو التعدي على حقوق الجيران.
ويُشترط أن يكون المؤجر قد وجّه إنذارًا نظاميًا للمستأجر قبل رفع الدعوى، خاصة إذا لم يكن هناك شرط فاسخ صريح في العقد.
بعد ذلك، تنظر المحكمة الدعوى، وتصدر حكم الإخلاء إذا ثبتت المخالفة، وقد يكون الحكم مشمولًا بالنفاذ المعجل إذا طلبه المدعي وتوفرت شروطه.
يصدر الحكم من المحكمة المختصة بناءً على أحكام نظام المرافعات الشرعية ونظام التنفيذ، ويكتسب الصفة التنفيذية بعد التبليغ وعدم الاعتراض خلال المدة المحددة.
ما دور محكمة التنفيذ والشرطة في تنفيذ الإخلاء؟
تضطلع محكمة التنفيذ بالدور المركزي في تنفيذ حكم الإخلاء بعد صدوره من المحكمة المختصة، وذلك بموجب نظام التنفيذ، حيث يقوم قاضي التنفيذ بإصدار “أمر التنفيذ” بناءً على السند التنفيذي، وفق ما ورد في المادة 34 من النظام.
بمجرد تبليغ المنفذ ضده بأمر التنفيذ ومرور خمسة أيام دون تنفيذ طوعي، يعد مماطلًا، ويحق لقاضي التنفيذ اتخاذ إجراءات صارمة، منها:
- الاستعانة بالشرطة أو القوة المختصة لتنفيذ الحكم جبراً.
- الدخول إلى العقار بالقوة الجبرية بواسطة مأمور التنفيذ إذا اقتضى الأمر.
- فرض قيود على المدين المماطل كمنعه من السفر، وحجز حساباته، وإشعاره بالإفصاح المالي.
أما الشرطة، فهي تساند مأمور التنفيذ ميدانياً لضمان تنفيذ الإخلاء بشكل آمن ومنضبط، خصوصاً في الحالات التي يتعنت فيها المنفذ ضده، أو تُقاوَم فيها إجراءات الدخول للعقار.
هل يمكن للمستأجر الاعتراض على تنفيذ حكم الإخلاء؟
نعم، يحق للمستأجر الاعتراض على تنفيذ حكم الإخلاء في حال توفرت موانع نظامية، لكن ذلك يخضع لضوابط دقيقة بحسب نظام التنفيذ السعودي. وبحسب المادة 10 لا يجوز تنفيذ الحكم جبرًا إذا كان لا يزال قابلاً للاعتراض، ما لم يكن مشمولًا بالنفاذ المعجل.
كما يجوز للمنفذ ضده (المستأجر) الاعتراض على إجراءات التنفيذ نفسها من خلال ما يُعرف بـ منازعات التنفيذ، والتي ينظر فيها قاضي التنفيذ باعتبارها من القضاء المستعجل.
ومع ذلك، فإن تقديم اعتراض لا يوقف التنفيذ تلقائيًا، بل يجب أن يصدر قرار من قاضي التنفيذ بإيقافه إذا وجد وجهاً لذلك، خصوصًا إن تعلق الاعتراض بمستند جوهري أو شبهة بطلان.
خلاصة نظامية:
- لا يُنفّذ الحكم الجبري إذا لم يكتسب الصفة النهائية إلا في حالات النفاذ المعجل.
- يجوز الاعتراض على إجراءات التنفيذ كـ “منازعة تنفيذ” .
- الفصل في الاعتراض من اختصاص قاضي التنفيذ، ويخضع حكمه للاستئناف.
كيف يكون دور المحامي في تنفيذ حكم الإخلاء؟
وجود محامٍ متخصص في قضايا الإيجارات يختصر على المؤجر الكثير من الوقت والجهد، ويضمن تنفيذ الحكم بأسرع وسيلة نظامية ممكنة.
فالمحامي لا يقتصر دوره على تقديم طلب التنفيذ، بل يشمل أيضًا المتابعة الفعلية مع المحكمة والجهات المعنية.
كيف يساعدك المحامي تحديدًا؟
- صياغة طلب التنفيذ بشكل نظامي عبر بوابة ناجز، وإرفاق المستندات اللازمة بما يضمن قبوله فورًا.
- متابعة إصدار أمر التنفيذ وتبليغه للمدين ومراقبة المهلة القانونية لتنفيذ الحكم طوعًا.
- التنسيق مع مأمور التنفيذ والشرطة لحضور الإخلاء ميدانيًا وتوثيق الإجراءات الرسمية.
- التصدي لأي منازعات تنفيذ أو اعتراضات يقدمها المستأجر، والرد عليها نظاميًا أمام قاضي التنفيذ.
- المطالبة بالتعويضات أو الأجرة المستحقة في حال تسبب المستأجر في تأخير الإخلاء أو إلحاق الضرر بالعقار.
باختصار، المحامي هو حلقة الوصل النظامية التي تضمن تطبيق الحكم القضائي بكفاءة، ودون تعطيل أو تجاوز للإجراءات تنفيذ حكم اخلاء العقار.
الأسئلة الشائعة حول مقالنا كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار في السعودية؟
وبهذا الشكل نكون وضحنا كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار في السعودية؟، حيث تبدأ من اليوم السادس بعد التبليغ بأمر التنفيذ، وتُباشَر الإجراءات من قبل محكمة التنفيذ بمساعدة الشرطة عند الحاجة.
يمكن للمستأجر الاعتراض ضمن حدود النظام، إلا أن الستعانة بمحامي مختص من أفضل مكتب محاماة في جدة والسعودية يضمن تسريع الإجراء وحفظ الحقوق، لذا لا تتردد وتواصل معنا عبر صفحة اتصل بنا.
قد تسأل متى يصبح عقد الإيجار غير ملزم قانونًا في السعودية، وهل يمكن فسخ عقد الإيجار بدون محامي في السعودية.
المصادر:
- نظام التنفيذ.
