كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار في السعودية؟ دليلك القانوني الكامل

كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار في السعودية؟ سؤال جوهري يطرحه كل مؤجر بعد صدور الحكم القضائي، خاصة عند الرغبة في استعادة العقار بأسرع وقت نظامي. كثيرون يعتقدون أن التنفيذ يتم فور صدور الحكم، بينما الواقع النظامي يربط المدة بإجراءات محددة أمام محكمة التنفيذ، تبدأ بأمر التنفيذ والتبليغ القضائي ثم تطبيق المادة 72 من نظام التنفيذ.

في هذا المقال نوضح بدقة متى تبدأ المهلة القانونية، كم تستغرق فعليًا، هل يحق للمستأجر تعطيل التنفيذ، وما الحالات التي قد تؤثر على سرعة الإخلاء.

كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار في السعودية؟

تنص المادة (72) من نظام التنفيذ السعودي على أن:

تنفيذ حكم إخلاء العقار يتم بخروج مأمور التنفيذ إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ التبليغ بأمر التنفيذ.

وفقًا للمادة (72) من نظام التنفيذ السعودي وللإجابة عن سؤال كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار في السعودية؟، يبدأ تنفيذ حكم إخلاء العقار بعد مضي خمسة أيام من تاريخ التبليغ بأمر التنفيذ، ويباشر مأمور التنفيذ الإخلاء في اليوم التالي (أي في اليوم السادس)، وله استخدام القوة الجبرية بإذن من قاضي التنفيذ عند الاقتضاء.

وإذا وُجدت منقولات ولم يستلمها من بيده العقار، تُسلّم للخازن القضائي، ويجوز بيعها بعد شهرين من تاريخ الإخلاء وإيداع ثمنها في حساب المحكمة.

ولا يوقف التنفيذ إلا إذا صدر قرار من قاضي التنفيذ بقبول اعتراض نظامي يبرر إيقافه.

ملاحظة: إذا لم يصدر حكم أو سند تنفيذي بعد، فأنت ما زلت في مرحلة تحديد أساس الإخلاء ورفع الدعوى عند الحاجة. راجع دليل دعوى إخلاء عقار في السعودية لمعرفة الشروط والخطوات.

خطوات تنفيذ حكم إخلاء العقار عبر محكمة التنفيذ

تنفيذ حكم إخلاء العقار أمام محكمة التنفيذ يمر بست مراحل نظامية متتابعة، تبدأ بوجود سند تنفيذي صحيح، وتنتهي بتحرير محضر الإخلاء بعد تطبيق المادة 72 من نظام التنفيذ، حيث لا تبدأ مهلة الإخلاء إلا من تاريخ التبليغ القضائي بأمر التنفيذ.

1. وجود سند تنفيذي صالح للتنفيذ:
   يشترط لبدء التنفيذ أن يكون بيد طالب التنفيذ سند تنفيذي مكتمل الشروط، كالحكم النهائي أو المشمول بالنفاذ المعجل، وأن يكون منطوق الحكم صريحًا في الإخلاء ومحددًا للعقار، لأن التنفيذ الجبري أمام محكمة التنفيذ لا يقوم إلا على سند تنفيذي مكتمل الأركان، وأي خلل فيه قد يفتح باب الاعتراض على التنفيذ.
2. تقديم طلب التنفيذ عبر منصة ناجز:
   يُرفع طلب تنفيذ حكم الإخلاء إلكترونيًا من خلال منصة ناجز بإدخال بيانات الأطراف والعقار وإرفاق السند التنفيذي، وبعد قيد الطلب يُحال تلقائيًا إلى محكمة التنفيذ المختصة مكانيًا.
3. مراجعة قاضي التنفيذ وإصدار أمر التنفيذ:
   يتولى قاضي التنفيذ فحص السند والتحقق من اختصاص المحكمة وسلامة الإجراءات، ثم يصدر أمر التنفيذ فورًا متى ثبتت صحة السند، وبصدور أمر التنفيذ تنتقل القضية من مرحلة الحكم إلى مرحلة التنفيذ الجبري.
4. التبليغ القضائي بأمر التنفيذ:
   يتم إبلاغ المنفذ ضده رسميًا بأمر التنفيذ وفق الوسائل النظامية المعتمدة، وتُعد لحظة التبليغ القضائي هي النقطة الحاسمة لبدء احتساب المدد النظامية، وليس تاريخ الحكم أو تاريخ تقديم الطلب.
5. تطبيق المادة 72 من نظام التنفيذ (مهلة الإخلاء):
   تنص المادة 72 من نظام التنفيذ على أنه في تنفيذ الإخلاء يخرج مأمور التنفيذ إلى العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويجوز له استخدام القوة الجبرية لدخول العقار عند الامتناع، وذلك تحت إشراف قاضي التنفيذ.
6. الإخلاء الفعلي وتحرير محضر الإخلاء:
   بعد التنفيذ يتم تسليم العقار للمنفذ له رسميًا، وتوثيق الواقعة في محضر الإخلاء، وإذا وُجدت منقولات داخل العقار ولم يستلمها المنفذ ضده، تُسلّم للخازن القضائي، ويجوز بيعها بعد شهرين وإيداع قيمتها في حساب المحكمة وفق التنظيم النظامي.

تقديم طلب تنفيذ حكم الإخلاء عبر ناجز

يُقدَّم طلب تنفيذ حكم الإخلاء إلكترونيًا عبر منصة ناجز بعد توفر الحكم أو السند التنفيذي القابل للتنفيذ، وذلك عبر الخطوات التالية:

1. تسجيل الدخول إلى منصة ناجز باستخدام النفاذ الوطني الموحد.
2. اختيار الخدمات الإلكترونية من القائمة الرئيسية.
3. الدخول إلى باقة التنفيذ ثم اختيار خدمة تقديم طلب تنفيذ.
4. تحديد الحكم أو السند التنفيذي المطلوب تنفيذه.
5. إدخال بيانات أطراف التنفيذ، بما يشمل طالب التنفيذ والمنفذ ضده.
6. إضافة بيانات العقار والمعلومات المرتبطة بطلب الإخلاء.
7. إرفاق المستندات المطلوبة التي تدعم طلب التنفيذ.
8. مراجعة البيانات وإرسال الطلب إلكترونيًا.
9. متابعة حالة الطلب عبر ناجز بعد تسجيله وبدء إجراءات التبليغ.

بعد قبول الطلب، تبدأ إجراءات تبليغ المنفذ ضده بأمر التنفيذ. وإذا لم ينفذ الإخلاء خلال المهلة النظامية، تستكمل محكمة التنفيذ الإجراءات اللازمة، وقد ينتقل مأمور التنفيذ إلى العقار لتنفيذ الإخلاء عند الحاجة.

ما دور محكمة التنفيذ والقوة المختصة في تنفيذ الإخلاء؟

تتولى محكمة التنفيذ الإشراف على تنفيذ حكم إخلاء العقار بعد تقديم السند التنفيذي وصدور أمر التنفيذ. وبعد إبلاغ المنفذ ضده ومضي المهلة النظامية، يخرج مأمور التنفيذ إلى العقار لاستكمال الإخلاء وتسليمه إلى المنفذ له.

وإذا امتنع شاغل العقار عن الإخلاء أو تعذر الدخول إليه، فيجوز الاستعانة بالقوة المختصة لتنفيذ الحكم، كما يجوز استخدام القوة الجبرية لدخول العقار عند الحاجة وفق الإجراءات النظامية وتحت إشراف قاضي التنفيذ.

ويقتصر دور القوة المختصة على مساندة إجراءات التنفيذ الميدانية وضمان تنفيذ أمر الإخلاء بصورة آمنة ومنظمة، بينما تبقى إدارة ملف التنفيذ وإصدار أوامره من اختصاص محكمة التنفيذ.

هل يمكن للمستأجر الاعتراض على تنفيذ حكم الإخلاء؟

نعم، يحق للمستأجر الاعتراض على تنفيذ حكم الإخلاء في حال توفرت موانع نظامية، لكن ذلك يخضع لضوابط دقيقة بحسب نظام التنفيذ السعودي. وبحسب المادة 10 لا يجوز تنفيذ الحكم جبرًا إذا كان لا يزال قابلاً للاعتراض، ما لم يكن مشمولًا بالنفاذ المعجل.

الأصل النظامي أن تنفيذ حكم الإخلاء لا يتم جبرًا إلا إذا كان الحكم قد اكتسب الصفة النهائية، ما لم يكن مشمولًا بالنفاذ المعجل، وذلك استنادًا إلى المادة 10 من نظام التنفيذ السعودي.

تنص المادة 10 من نظام التنفيذ على أنه لا يجوز التنفيذ الجبري ما دام الحكم قابلاً للاعتراض أو الاستئناف، إلا إذا كان مشمولًا بالنفاذ المعجل أو كان النفاذ المعجل مقررًا بموجب النظام. وبناءً عليه، فإن تنفيذ حكم الإخلاء أمام محكمة التنفيذ يشترط أن يكون الحكم نهائيًا واجب النفاذ، أو مشمولًا بالنفاذ المعجل صراحة.

كما يحق للمستأجر – بصفته المنفذ ضده – الاعتراض على إجراءات التنفيذ ذاتها من خلال ما يُعرف بـ منازعات التنفيذ، والتي تُرفع أمام قاضي التنفيذ للطعن في صحة السند التنفيذي، أو في إجراءات التبليغ القضائي، أو في الصفة، أو في الادعاء بالوفاء أو الصلح اللاحق. ويُعد هذا النوع من المنازعات من القضاء المستعجل لارتباطه بإجراء تنفيذي قائم.

ومع ذلك، فإن تقديم الاعتراض أو إقامة منازعة تنفيذ لا يوقف التنفيذ تلقائيًا؛ إذ يظل التنفيذ مستمرًا ما لم يصدر قرار صريح من قاضي التنفيذ بوقفه مؤقتًا إذا تبيّن له وجود سبب جدي، كوجود مستند جوهري مؤثر أو شبهة بطلان في الإجراء.

قد تسأل متى يصبح عقد الإيجار غير ملزم قانونًا في السعودية؟

حالات تؤثر على مدة تنفيذ حكم الإخلاء

مدة تنفيذ حكم إخلاء العقار تخضع لقاعدة المادة 72 من نظام التنفيذ، إلا أن بعض العوامل الإجرائية قد تؤثر عمليًا في سرعة التنفيذ دون أن تغيّر أصل القاعدة النظامية المتعلقة بمهلة الخمسة أيام من تاريخ التبليغ القضائي بأمر التنفيذ.

فيما يلي أبرز الحالات المؤثرة، بصياغة قانونية قابلة للاقتباس:

1. تعذر التبليغ القضائي: إذا لم يتم تبليغ المنفذ ضده بأمر التنفيذ وانتقل الإجراء للنشر، يتأخر بدء احتساب مهلة المادة 72 لأن المدة تبدأ من تحقق التبليغ نظامًا.
2. منازعات التنفيذ أو الاعتراض على التنفيذ: الطعن في صحة السند التنفيذي أو إجراءات التبليغ يُنظر أمام قاضي التنفيذ، وقد يؤدي إلى إيقاف مؤقت أو تأخير لحين الفصل فيها.
3. وجود منقولات بالعقار: في حال عدم استلامها تُسلّم للخازن القضائي ويجوز بيعها بعد شهرين، ما قد يطيل الجانب العملي من التنفيذ.
4. استخدام القوة الجبرية: عند الامتناع أو المقاومة قد يتطلب التنفيذ ترتيبات إضافية تؤثر على التوقيت دون تغيير المهلة النظامية.

العبرة في احتساب مدة تنفيذ حكم الإخلاء هي بتاريخ التبليغ القضائي بأمر التنفيذ، غير أن تعذر التبليغ، أو قيام منازعة تنفيذ، أو وجود منقولات، أو الحاجة إلى القوة الجبرية، قد يؤثر عمليًا في سرعة التنفيذ دون أن يغيّر الإطار الزمني المنصوص عليه في المادة 72 من نظام التنفيذ.

ماذا سيتغير مع نظام التنفيذ الجديد 2026؟

صدر نظام التنفيذ الجديد 2026 ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 1 مايو 2026، على أن يبدأ العمل به بعد مضي 180 يومًا من تاريخ النشر، أي في 28 أكتوبر 2026. وحتى ذلك التاريخ يستمر تطبيق نظام التنفيذ الحالي، ثم يحل النظام الجديد محله عند نفاذه.

وبعد نفاذ النظام الجديد، تنظم المادة 36 التنفيذ المباشر عندما يكون محل التنفيذ فعلًا أو امتناعًا عن فعل. فإذا لم ينفذ المنفذ ضده التزامه خلال خمسة أيام عمل من تاريخ إبلاغه بأمر التنفيذ أو من تاريخ الإعلان النظامي، تبدأ إجراءات التنفيذ الجبري، ومنها الاستعانة بالقوة المختصة أو مخاطبة الجهة المختصة عند الحاجة. أما التفاصيل الإجرائية المرتبطة بتنفيذ إخلاء العقار فتُستكمل وفق اللائحة التنفيذية وما يصدر من أدلة وإجراءات تطبيقية.

للتعرف على أبرز التغييرات ومواعيد النفاذ والأحكام الجديدة، راجع دليلنا: نظام التنفيذ الجديد 2026.

الأسئلة الشائعة حول مقالنا كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار في السعودية؟

وبهذا نكون قد أجبنا بدقة عن سؤال: كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار في السعودية؟ حيث أوضحنا أن المهلة النظامية تبدأ من تاريخ التبليغ القضائي بأمر التنفيذ، وبعد مضي خمسة أيام يباشر مأمور التنفيذ الإخلاء في اليوم السادس وفق المادة 72 من نظام التنفيذ، تحت إشراف قاضي التنفيذ، مع إمكانية الاستعانة بالقوة الجبرية عند الحاجة. كما بيّنا الحالات التي قد تؤثر على سرعة التنفيذ مثل منازعات التنفيذ أو تعذر التبليغ.

إذا كانت لديك حالة تنفيذ قائمة أو ترغب في تسريع إجراءات الإخلاء بطريقة نظامية دقيقة، تواصل معنا عبر صفحة اتصل بنا. لبحث تفاصيل حالتك.

المصادر:

• نظام التنفيذ السعودي.

المستشار القانوني مصطفى دياب

مستشار قانوني يحمل درجة البكالوريوس في القانون من جامعة القاهرة المرموقة. يمتلك خبرة واسعة تزيد عن 25 عامًا في المجالات الجنائية والمدنية والأسرية، حيث حقق إنجازات بارزة ساهمت في ترسيخ مكانته كقيمة مضافة في أي فريق قانوني.