كل ما تحتاج معرفته لصياغة عقد بيع عقار في السعودية بطريقة نظامية

في إحدى الصفقات العقارية بمدينة جدة، باع شخص عقاره دون صياغة عقد قانوني محكم، مما أدى إلى نزاع قضائي استمر سنوات بسبب ثغرات في البنود.

ولتفادي مثل هذه الإشكالات، تُعد صياغة عقد بيع عقار وفق الأنظمة السعودية خطوة جوهرية تضمن الحقوق وتمنع النزاعات، فكيف يتم الصياغة وما الإجراءات هذا ما سوف نوضحه لك فتابع معنا.

للاستعانة بخدماتنا القانونية في إعداد عقد بيع عقار، تواصل معنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.

كيفية صياغة عقد بيع عقار في السعودية

عقد بيع عقار هو اتفاق قانوني ملزم يلتزم فيه البائع بنقل ملكية عقار محدد إلى المشتري مقابل مبلغ مالي معلوم.

ويُعد هذا العقد من العقود المسماة في النظام السعودي، ويخضع لأحكام نظام المعاملات المدنية، حيث نصّت المادة 307 على أن: البيع عقد يملّك بمقتضاه البائع المبيع للمشتري مقابل ثمن نقدي.

ولكي يكون عقد بيع العقار صحيحًا ونافذًا، يجب أن يُصاغ وفق الشروط النظامية والضوابط المحددة في النظام، وذلك كما يلي:

1. 1. تحديد أطراف العقد: كتابة الاسم الكامل، رقم الهوية، العنوان، الصفة (بائع/مشتري)، مع التحقق من الأهلية النظامية للتصرف.
   2. وصف العقار محل البيع: تحديد الموقع الدقيق، رقم الصك، المساحة، الحدود، نوع العقار (سكني/تجاري)، واستعماله النظامي.
   3. تحديد الثمن وطريقة الدفع: توضيح إجمالي الثمن، طريقة السداد (نقداً – تحويل – أقساط)، مواعيد الدفع، وأي دفعة مقدمة.
   4. بيان ضمانات البائع: النص على خلو العقار من الديون والرهون، وضمان نقل الملكية دون منازعة من الغير.
   5. تحديد التزامات الطرفين: التزام البائع بتسليم العقار خلال مدة محددة، والتزام المشتري بسداد الثمن في المواعيد المحددة.
   6. إضافة بند جزائي عند الإخلال: النص على حق الطرف المتضرر في الفسخ أو التعويض حال إخلال الطرف الآخر.
   7. تضمين شرط التوثيق الرسمي: التنويه بأن العقد لا يُعتد به إلا بعد توثيقه رسميًا عبر كاتب العدل.
   8. إلحاق أي بنود خاصة إضافية: مثل الشروط العقارية، حق الرجوع، تحديد المحكمة المختصة، أو التزامات لاحقة مثل إفراغ الكهرباء والماء.

نموذج عقد بيع عقار

فيما يلي نموذج موسّع لعقد بيع عقار في المملكة العربية السعودية، يُراعى فيه تضمين جميع البيانات النظامية الأساسية التي تضمن حقوق الطرفين وتساعد على توثيقه لدى كاتب العدل:

عقد بيع عقار

الطرف الأول (البائع):
الاسم: ………………..
الجنسية: …………….
رقم الهوية الوطنية: …………….
العنوان: …………….
هاتف التواصل: …………….

الطرف الثاني (المشتري):
الاسم: ………………..
الجنسية: …………….
رقم الهوية الوطنية: …………….
العنوان: …………….
هاتف التواصل: …………….

مقدمة تمهيدية:

حيث أن الطرف الأول هو المالك الشرعي للعقار الموضح أدناه بموجب صك ملكية رقم (………) الصادر من كتابة العدل بمحافظة (…) بتاريخ (…). وحيث رغب الطرف الثاني في شراء هذا العقار ووافق الطرف الأول على البيع، فقد تم الاتفاق والتراضي بين الطرفين وهما بكامل أهليتهما المعتبرة شرعًا ونظامًا على ما يلي:

البند الأول: وصف العقار

باع الطرف الأول وأسقط وتنازل للطرف الثاني القابل لذلك العقار الواقع في:

• المدينة/المحافظة: …………………………………………….
• الحي: ……………………………………………………..
• نوع العقار: (أرض فضاء / فيلا / شقة / عمارة / أرض زراعية)
• رقم القطعة: ………………
• رقم المخطط: ………………
• المساحة: ………. م² (ألف متر مربع)

البند الثاني: الثمن وطريقة السداد

تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي وقدره (……… ريال سعودي) فقط لا غير، وقد تم الاتفاق على طريقة السداد على النحو التالي:

• دفعة مقدمة: (…….) ريال سعودي تم استلامها بموجب إيصال.
• باقي المبلغ: (…….) ريال سعودي تُسدّد على (……) دفعات شهرية متساوية، تبدأ من تاريخ ../../…. وتنتهي في تاريخ ../../….

البند الثالث: التزامات البائع

1. يتعهد الطرف الأول بأن العقار خالٍ من كافة الرهون والحقوق العينية أو الديون أو المنازعات.
2. يقر الطرف الأول بأنه المالك الشرعي الوحيد للعقار.
3. يلتزم الطرف الأول بالحضور أمام كاتب العدل لإفراغ العقار..

البند الرابع: التزامات المشتري

1. يلتزم الطرف الثاني بدفع الثمن في المواعيد المحددة أعلاه.
2. يتعهد بالحضور مع البائع لإتمام إجراءات الإفراغ خلال المدة المحددة.
3. يقر بأنه قد عاين العقار معاينة تامة نافية للجهالة.

البند الخامس: الضمانات القانونية

يضمن الطرف الأول للطرف الثاني خلو العقار من أي عيب خفي أو تعرض للغير، وفقًا لما تقضي به أحكام نظام المعاملات المدنية، المواد 330 و338.

البند السادس: أحكام عامة

1. يعتبر هذا العقد نهائيًا وملزمًا للطرفين، ولا يجوز الرجوع عنه إلا برضا الطرفين أو بحكم قضائي.
2. أي نزاع ينشأ حول تنفيذ أو تفسير هذا العقد يختص بنظره المحكمة العامة في منطقة العقار.
3. حرر هذا العقد من نسختين أصليتين، احتفظ كل طرف بنسخة للعمل بموجبها.

توقيع الطرف الأول (البائع): …………………
توقيع الطرف الثاني (المشتري): …………………
تاريخ التوقيع: ../../…. هـ الموافق ../../…. م

صيغة عقد بيع عقار نهائي

في حال الرغبة بعقد نهائي مكتمل الأركان وجاهز للتوثيق أمام الجهات المختصة، يمكن اعتماد الصيغة التالية:

صيغة عقد بيع عقار نهائي موثق

“إنه في يوم [….]، الموافق […]، تم تحرير هذا العقد بين:

• • السيد / […] (البائع)
  • السيد / […] (المشتري)

بعد أن أقر الطرفان بأهليتهما، تم الاتفاق على ما يلي:

• • البند الأول: باع الطرف الأول العقار المملوك له والكائن في […]، إلى الطرف الثاني.
  • البند الثاني: تم الاتفاق على أن الثمن الإجمالي هو […] ريال سعودي، دُفع منه […] والباقي على أقساط […].
  • البند الثالث: يلتزم الطرف الأول بإفراغ العقار لدى كاتب العدل خلال […] يوماً من تاريخ العقد.
  • البند الرابع: يقر الطرف الأول بخلو العقار من الرهون والدعاوى.

حرر العقد بموافقة الطرفين، وتم التوقيع عليه.

لماذا لا يُستغنى عن المحامي في صياغة عقد بيع عقار؟

رغم أن بعض أطراف المعاملات العقارية يعتقدون أن بيع العقار لا يتطلب أكثر من اتفاق مكتوب وتوثيق أمام كاتب العدل، إلا أن الواقع العملي يُثبت أن وجود محامٍ مختص في العقود العقارية يُعد ضرورة لا ترفاً لتجنب قضايا النزاع العقاري.

ولما له من دور محوري يتمثل في:

• • صياغة عقد متكامل يخلو من الثغرات: المحامي يصيغ البنود بصيغة قانونية دقيقة تتوافق مع نظام المعاملات المدنية وتغلق أي أبواب للنزاع المحتمل.
  • التأكد من أهلية الطرفين وصحة بيانات الملكية: يراجع صك الملكية، ويطابق بيانات العقار مع الواقع، ويتحقق من أن البائع له حق التصرف النظامي.
  • تضمين الضمانات القانونية وحماية الحقوق: يُدرج المحامي بنودًا تضمن للمشتري خلو العقار من الديون والنزاعات، وتُلزم البائع بالتعويض في حال ظهور عيب خفي أو منع من الاستعمال لاحقًا.
  • صياغة جزاءات قانونية عند الإخلال: يُدرج بنوداً تُرتب الفسخ والتعويض دون الحاجة إلى التقاضي الطويل في حال تخلّف أحد الطرفين عن التزامه.
  • تمثيل الطرف أمام الجهات المختصة: كاتب العدل تتطلب صياغات واضحة ومكتملة، وهو ما يضمنه المحامي.
  • الوقاية من الدعاوى المستقبلية: كثير من النزاعات القضائية تنشأ عن عقود أُبرمت بلا مراجعة قانونية، ما يؤدي إلى بطلانها أو صعوبة تنفيذها مثل دعوى فسخ عقد بيع لعدم التسليم في السعودية.

الأسئلة الشائعة

صياغة عقد بيع عقار في السعودية ليست مجرد خطوة شكلية، بل هي صمام أمان يحفظ الحقوق ويوثق الالتزامات. ومن الضروري أن تُعد العقود وفق الأنظمة الحديثة لضمان سلامتها.

وللاستعانة بمحامي متخصص في صياغة عقد بيع عقار لدى أفضل مكتب محاماة في جدة والسعودية تواصل مباشرة عبر الأرقام المتوفرة في صفحة اتصل بنا.

أعرف أكثر عن كيفية تسجيل الملكية العقارية للأجانب في السعودية، ودعوى اخلاء عقار في السعودية، واحصل على صيغة عقد بيع حصة في تركة بالسعودية.

المصادر: نظام المعاملات المدنية.