في أحد أحياء جدة، واجه مالك عقار تأخيرًا مستمرًا من المستأجر في سداد الأجرة لأكثر من عام رغم التنبيهات المتكررة، اضطر المالك إلى رفع دعوى اخلاء عقار في السعودية لاسترداد حقه المشروع.
تُمثل هذه الحالة نموذجًا شائعًا في السوق العقاري السعودي، إذ يكثر النزاع بين الملاك والمستأجرين بشأن استحقاق البقاء أو الإخلاء، فإن كنت مهتماً بهذا الموضوع ننصحك بمتابعة مقالنا.
للتواصل مع محامي عقارات مختص انقر على زر الواتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
شروط رفع دعوى اخلاء عقار في السعودية
دعوى إخلاء العقار هي مطالبة قضائية يرفعها مالك العقار أو من يمثله أمام المحكمة المختصة، بهدف إلزام المستأجر بإخلاء العقار وتسليمه خاليًا، بسبب انتهاء عقد الإيجار أو إخلال المستأجر بأحد التزاماته النظامية أو العقدية.
وتُعد هذه الدعوى من الدعاوى العقارية التي تختص بها المحاكم العامة وفق المادة 31 من نظام المرافعات الشرعية.
الشروط النظامية لرفع دعوى إخلاء عقار
حتى تُقبل دعوى الإخلاء أمام المحكمة، يشترط توافر الضوابط الآتية:
- وجود علاقة تعاقدية مثبتة: يجب أن يكون بين المدعي (المالك) والمدعى عليه (المستأجر) عقد إيجار موثق أو عقد عرفي مشفوع بالبينات كالشهود أو الإقرارات. ويُشترط أن يكون العقد سارياً أو منتهياً حسب نوع الدعوى.
- توافر سبب نظامي للإخلاء، وتتمثل أبرز الأسباب التي تُبرر طلب الإخلاء فيما يلي:
- انتهاء مدة عقد الإيجار وعدم الاتفاق على تجديده.
- تأخر المستأجر عن سداد الأجرة رغم الإنذار.
- توجيه إنذار رسمي بالإخلاء: يُشترط توجيه إنذار قانوني إلى المستأجر لإخلاء العقار أو تسديد الأجرة، ويُفضل أن يتم عبر الوسائل المعتمدة (مثل البريد المسجل، أو محضر رسمي)، كإجراء يُظهر حسن النية ويهيّئ الدعوى أمام المحكمة.
- أهلية التقاضي وصفة المدعي: يجب أن يكون المدعي مالك العقار أو من له حق تمثيله نظاماً (كوكيل شرعي)، وأن تتوافر لديه مصلحة قائمة ومشروعة في رفع الدعوى.
- الاختصاص المكاني والنوعي: تُرفع دعوى الإخلاء أمام المحكمة العامة التي يقع في نطاقها العقار محل النزاع.
خطوات رفع دعوى إخلاء عقار في السعودية
لرفع دعوى إخلاء عقار أمام القضاء السعودي، يجب اتباع عدد من الخطوات القانونية والإجرائية المنظّمة، والتي تضمن سلامة الدعوى وشروط قبولها أمام المحكمة.
وفيما يلي عرض تفصيلي لهذه الخطوات بحسب الأنظمة المعمول بها في المملكة:
- التحقق من سبب الإخلاء: تأكد من وجود سبب مشروع لطلب الإخلاء مثل انتهاء عقد الإيجار، عدم السداد، الإضرار بالعقار، أو مخالفة الشروط العقدية أو النظامية.
- توجيه إنذار رسمي: أرسل إنذارًا خطيًا موثقًا إلى المستأجر يطالبه بالإخلاء أو السداد خلال مهلة محددة، ويفضل أن يتم التبليغ عبر البريد أو محضر رسمي.
- جمع المستندات المؤيدة: أرفق مع الدعوى نسخة من عقد الإيجار، وصك الملكية، وصورة من الإنذار، وأي إثباتات على الإخلال أو الضرر (صور، تقارير، مراسلات).
- تقديم صحيفة الدعوى عبر المحكمة أو إلكترونياً عبر بوابة ناجز من خلال خدمة صحيفة دعوى.
- وبعدها تقوم المحكمة بإشعار المدعى عليه بموعد الجلسة عبر العنوان الوطني أو الرسائل المعتمدة.
- في حال الغياب، يُبلّغ رسميًا وفقًا لنظام المرافعات الشرعية.
- المثول أمام المحكمة والمرافعة، وهنا يعرض المدعي وقائع الدعوى.
- ويُمنح المدعى عليه فرصة للرد والدفاع، وتُقدّم الأدلة والبينات والشهود حسب الحاجة.
- وبعدها تصدر المحكمة حكمها بالإخلاء إن ثبت الإخلال، وقد يشمل الحكم إلزام المستأجر بدفع الأجرة المتأخرة أو التعويض عن الضرر.
- وأخيراً تنفيذ الحكم عبر محكمة التنفيذ، ويُمهَل المدعى عليه لتنفيذ الحكم طوعًا، وعند الامتناع، يُنفذ الإخلاء بالقوة الجبرية عبر مأمور التنفيذ.
صيغة دعوى إخلاء عقار
نقدم لك صيغة دعوى إخلاء عقار على الشكل التالي:
بسم الله الرحمن الرحيم
فضيلة رئيس المحكمة العامة بـ[اسم المدينة]
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
أتقدّم لفضيلتكم بهذه الدعوى ضد المدعى عليه الموضحة بياناته أدناه، وألتمس قبولها والنظر فيها حسب الأصول النظامية.
بيانات الأطراف:
- المدعي: الاسم الكامل، رقم الهوية، العنوان، رقم الجوال.
- المدعى عليه: الاسم الكامل، رقم الهوية، العنوان، إن وُجد رقم جوال.
موضوع الدعوى:
دعوى إخلاء عقار مستأجر (سكني/تجاري) لوجود سبب مشروع يستوجب إنهاء العلاقة الإيجارية وإخلاء العقار.
الوقائع:
بموجب عقد إيجار مؤرخ في [تاريخ العقد]، قام المدعي بتأجير العقار الواقع في [وصف العقار بالتفصيل] للمدعى عليه، وذلك لمدة [مدة العقد] تبدأ من [تاريخ البدء] وتنتهي في [تاريخ الانتهاء].
وقد أخلّ المدعى عليه بالتزامه النظامي من خلال [عدم سداد الأجرة عن الفترة من … إلى … / انتهاء العقد ورفض الإخلاء / استخدام العقار بطريقة مخالفة… إلخ].
تم توجيه إنذار قانوني للمدعى عليه بتاريخ [تاريخ الإشعار]، ولم يستجب للطلب بالإخلاء أو تسوية الوضع القائم.
الطلبات:
- الحكم بإخلاء العقار وتسليمه للمدعي خاليًا من الشواغل.
- الحكم بإلزام المدعى عليه بسداد الأجرة المتأخرة إن وجدت.
- الحكم بتحميل المدعى عليه الرسوم والمصاريف القضائية.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام.
مقدّم الدعوى: الاسم
التاريخ: [تاريخ تقديم الدعوى]
دور المحامي في قضايا الإخلاء
يؤدي المحامي المتخصص دورًا محوريًا في دعم أصحاب العقارات أثناء سير دعوى الإخلاء، ويتمثل ذلك في المهام التالية:
- تحليل العلاقة التعاقدية بين الطرفين: يقوم المحامي بمراجعة عقد الإيجار والتحقق من شروطه وصحته ومدى توفر أسباب الإخلاء النظامية.
- صياغة الإنذارات القانونية بطريقة نظامية: يتولى إعداد إنذار الإخلاء أو المطالبة بالسداد بصيغة قانونية صحيحة وفقًا لأحكام نظام المعاملات المدنية، مع ضمان التبليغ الرسمي.
- رفع الدعوى عبر المحكمة أو إلكترونياً: يتولى إدخال البيانات وتقديم المستندات إلكترونيًا للمحكمة المختصة وفتح صحيفة الدعوى بطريقة نظامية تضمن عدم ردها.
- تمثيل الموكل أمام المحكمة: يحضر المحامي الجلسات نيابة عن الموكل، ويقدّم الدفوع والمرافعات القانونية، ويعترض على ما يلزم وفق الأصول القضائية.
- تقديم البينات والردود النظامية: يُعد المحامي ملفات البينة ويطعن في دفوع الطرف الآخر إن كانت غير مستندة إلى النظام أو تخالف العقد.
- متابعة إجراءات التنفيذ بعد صدور الحكم: بعد الحكم بالإخلاء، يتابع المحامي طلب التنفيذ لدى محكمة التنفيذ حتى يتم الإخلاء الفعلي وتسليم العقار.
- المطالبة بالأجرة أو التعويض إن وُجد تقصير أو ضرر: يربط المحامي بين دعوى الإخلاء ودعوى المطالبة المالية إن وُجدت متأخرات أو أضرار مادية تستوجب التعويض.
الأسئلة الشائعة حول مقالنا دعوى اخلاء عقار في السعودية
دعوى اخلاء العقار في السعودية تخضع لضوابط نظامية دقيقة تحفظ حقوق الطرفين. يجب أن يتوفر سبب مشروع، وإجراءات قانونية موثقة، وتُرفع الدعوى أمام المحكمة المختصة. يستند الحكم إلى العقد والنظام والسلوك الفعلي للمستأجر.
لاستشارة محامي مختص في دعاوى الإخلاء، تواصل مع أفضل مكتب محاماة في جدة من خلال التواصل عبر صفحة اتصل بنا.
أعرف المزيد عن شراء العقارات التجارية في السعودية، أيضا قضايا النزاع العقاري في السعودية، أيضا قوانين الملكية العقارية في السعودية.
المصادر:
- نظام المعاملات المدنية.
- نظام المرافعات الشرعية.
