استخراج حجة استحكام في السعودية يمثل خطوة محورية لكل من يملك أرضًا قديمة دون صك إلكتروني رسمي. فكثير من العقارات في السعودية كانت تُثبت ملكيتها سابقًا عبر حجج الاستحكام الصادرة من المحاكم، لكن مع تطور الأنظمة العقارية وتنظيم أملاك الدولة، تغيّر المسار النظامي وأصبحت الإجراءات أكثر ضبطًا ودقة.
في هذا الدليل نشرح معنى حجة استحكام، وشروط التقديم وفق التنظيم الحديث، وإجراءات طلب التملك الحالية، وهل يمكن تحويل حجة استحكام قديمة إلى صك؟، إضافة إلى الفرق بين حجة الاستحكام والصك
للتواصل الفوري مع مكتب الصفوة للمحاماة والاستشارات القانونية انقر على زر الواتساب أسفل الشاشة.
ما هي حجة الاستحكام في السعودية؟
حجة الاستحكام هي وثيقة قضائية كانت تصدر من المحكمة المختصة لإثبات تملك شخص لعقار لا يحمل صك ملكية رسمي، وذلك بناءً على طلبه وإحضار البينات الشرعية التي تثبت الإحياء أو وضع اليد أو الشراء القديم.
وكانت المحكمة تتحقق من عدة عناصر، أبرزها:
- وجود إحياء معتبر شرعًا.
- عدم تعارض العقار مع أملاك عامة.
- عدم وجود منازع ظاهر.
- اكتمال شهادة الشهود والمعاينة.
وبموجب هذه الحجة، يتم إثبات الملكية ويصبح للعقار سند رسمي يمكن بموجبه البيع أو الرهن أو نقل الملكية.
لكن وفق التنظيمات الحديثة، لم تعد المحاكم تستقبل طلبات جديدة تحت مسمى “حجة استحكام”، بل أُنشئت لجان خاصة للنظر في طلبات تملك العقارات التي لا صكوك لها، تحت إشراف الهيئة العامة لعقارات الدولة.
وبالتالي، فإن ما يُعرف اليوم باستخراج حجة استحكام هو في حقيقته طلب تملك عقار لا صك له وفق التنظيم الجديد، ثم استكمال إصدار صك إلكتروني عبر وزارة العدل من خلال منصة منصة ناجز.
شروط استخراج حجج الاستحكام
رغم أن المصطلح المتداول ما زال هو “استخراج حجة استحكام”، إلا أن الشروط الحالية تخضع لتنظيم طلبات تملك العقارات، وهي شروط دقيقة تهدف إلى حماية أملاك الدولة وتنظيم الملكيات. أبرز الشروط النظامية:
- أن يكون العقار غير داخل في المواقع الممنوع التملك فيها، مثل:
- الحدود البرية.
- السواحل.
- مجاري الأودية.
- المحميات الطبيعية.
- المرافق العامة.
- ألا يكون قد صدر صك ملكية سابق على نفس الموقع، سواء للمتقدم أو لغيره.
- وجود مستندات أو قرائن تثبت الإحياء أو وضع اليد قبل التاريخ المعتمد نظامًا، وفق ما نصت عليه أوامر التنظيم.
- تقديم رفع مساحي معتمد يحدد الإحداثيات بدقة، ويمنع التداخل مع أراضٍ مجاورة.
- ألا يكون هناك نزاع قضائي قائم على العقار وقت تقديم الطلب.
ويجب التنبيه إلى أن مجرد وجود سور أو زراعة حديثة لا يكفي وحده لإثبات الملكية، بل يُنظر إلى عنصر الزمن، والاستقرار، وانتفاء التعدي على أملاك عامة.
إجراءات استخراج حجة استحكام
الإجراءات الحالية تمر بمراحل منظمة تضمن الشفافية والتحقق الدقيق:
- التقديم الإلكتروني: يتم تقديم الطلب عبر منصة لجان النظر في طلبات تملك العقارات التابعة إلى الهيئة العامة لعقارات الدولة، حيث يُنشئ مقدم الطلب حسابًا ويُدخل بيانات العقار.
- إرفاق المستندات: يُطلب إرفاق:
- مستندات التملك القديمة إن وجدت (مبايعات عرفية، وثائق، قرارات).
- صور جوية أو مخططات.
- رفع مساحي هندسي معتمد بالإحداثيات.
- الفحص والدراسة: تقوم اللجنة المختصة بما يلي:
- مطابقة الموقع مع الخرائط الرسمية.
- التحقق من عدم تعارضه مع مشاريع الدولة.
- مخاطبة الجهات ذات العلاقة عند الحاجة.
- دراسة مدى انطباق الضوابط النظامية.
- إصدار القرار: إذا وافقت اللجنة على الطلب، يصدر قرار تملك، ثم يُحال لاستكمال إصدار صك إلكتروني عبر وزارة العدل من خلال منصة منصة ناجز، ليصبح العقار مسجلًا رسميًا ضمن المنظومة الرقمية. أما في حال الرفض، فيُبيَّن السبب النظامي، وقد يكون متعلقًا بالموقع أو التداخل أو عدم اكتمال شروط الإحياء.
هل يمكن تحويل حجة استحكام قديمة إلى صك في السعودية؟
سمحت الهيئة العامة لعقارات الدولة بتحويل الملكية العقارية من ملكية غير كاملة، إلى ملكية مكتملة بصكوك، والملكيات الغير مكتملة ثلاث فئات هي:
- وثيقة التملك.
- حجة الاستحكام المتعلقة بإحياء الأرض.
- ورقة المبايعة.
إذًا أصبح من الممكن بعد التعديلات الملكية الأخيرة، تحويل حجة الاستحكام القديمة في السعودية إلى صك وذلك من خلال عدة خطوات تتمثل بالتالي:
- تحرير طلب تحويل حجة الاستحكام إلى صك، وملء البيانات المطلوبة مع ذكر البنود المطلوب تعديلها دون نقص ومن ثم تقديم الطلب إلى كاتب العدل.
- يتم تدقيق الطلب ومراجعته من قبل كاتب العدل، ومن ثم إرساله لأمانة المنطقة التي يتواجد فيها مقدم الطلب، في حال كان الطلب خالي من الاخطاء.
- يرسل الطلب إلى الجهة المختصة لدراسته، وقد تكون وكالة الأراضي أو وكالة التخطيط العمراني.
- تقوم الجهة المختصة بعد دراسة الطلب، بإرفاق بعض المستندات والبيانات العقارية التي تخص الطلب، وإرسالها إلى وزارة العدل من أجل تحويل حجة الاستحكام إلى صك.
كما أنه من الممكن تحويل حجة استحكام قديمة إلى صك إلكترونياً، عن طريق الموقع الإلكتروني الخاص بوزارة العدل، وذلك باتباع الخطوات التالية:
- تسجيل الدخول إلى الموقع الإلكتروني الخاص بالوزارة، وإدخال بيانات المستخدم كاملة وبشكل صحيح.
- اختيار الخدمات الإلكترونية، والتي تحتوي على ثلاث قوائم كل قائمة فيها مجموعة من الخدمات المختلفة.
- اختيار قائمة كتابات العدل، بعد ذلك اختيار خدمة تسجيل المخططات والوحدات السكنية، وقطع الأراضي، والدخول للخدمة.
- انقر على تسجيل جديد، وقم بتعيين نوع تسجيل قطع الأراضي وإدخال البيانات المطلوبة.
- حفظ الطلب للحصول على رقم، كما يوجد خيار الحفظ كمسودة في حال وجود نقص في البيانات يمكن تعديلها وحفظها فور إنهائها.
الفرق بين حجة الاستحكام والصك
تختلف حجة الاستحكام عن الصك في عدة نقاط سنقوم بذكرها تباعًا، حيث أن حجة الاستحكام القديمة في السعودية هي وسيلة تدل على إحياء الأرض من قبل الشخص المالك، أو وضع اليد على تلك الأرض أو العقار، وليس لها فاعلية قانونية في الحفاظ على العقار أو الأرض إلا إذا تم توثيقها قبل تاريخ 9/11/1387 هجرية.
ويمكن الطعن بحجة الاستحكام القديمة بكافة وسائل الطعن، بشرط إثبات بطلانها. وتعتبر وثيقه أولية يجب استكمال الإجراءات القانونية بشأنها لامتلاك الأرض أو العقار بشكل نهائي، كما أنها لا تكون مبرمة إلا بعد تقديمها حسب الشروط والمتطلبات اللازمة وتحويلها إلى صك.
أما بالنسبة لصك الملكية: فهو بمجرد صدوره يعتبر وثيقة قاطعة على ملكية الأرض أو العقار، وحجة مطلقة على الجميع ولا يمكن الطعن به حيث يستمد حجيته من نظام التسجيل العيني العقاري.
كما أن الصك لا يحتاج إلى أي إجراءات قانونية بعد صدوره لإثبات الملكية، ويكون مبرمًا و نهائيًا إلا في حال التسجيل العيني الأول الذي يبقى لمدة سنة في النشر، وإذا لم يرد اعتراض بشأنه، يتم تحويله إلى صك ملكية له الحجية المطلقة.
الأسئلة الشائعة حول استخراج حجة استحكام بالسعودية
استخراج حجة استحكام اليوم لم يعد إجراءً قضائيًا تقليديًا، بل أصبح مسارًا إداريًا منظمًا يخضع لضوابط دقيقة لحماية الملكيات وتنظيم العقارات. فهم الشروط مسبقًا، وتجهيز المستندات بدقة، ومراجعة حدود العقار قبل التقديم، كلها خطوات تقلل احتمالية التعليق أو الرفض.
في مكتب الصفوة للمحاماة والاستشارات القانونية يعمل فريق متكامل على مراجعة مستندات التملك، وشرح الخيارات، ومتابعة الإجراءات ضمن الإطار القانوني. يمكنك حجز استشارة لمراجعة حالتك عبر زر الواتساب أدناه.
قد تبحث أيضاً عن طريقة رفع دعوى إثبات ملكية عقار في السعودية، وما هي شروط الهبة في العقار بالسعودية، بالإضافة إلى أفضل محامي عقارات في السعودية.
المصادر:
- الهيئة العامة لعقارات الدولة.
- منصة لجان النظر في طلبات تملك العقارات (إحكام).
- وزارة العدل السعودية – منصة ناجز.