شروط الهبة في العقار بالسعودية

تحتاج هبة العقار في السعودية إلى أكثر من اتفاق شفهي بين الواهب والموهوب له، لأن العقار لا تنتقل ملكيته فعليًا إلا بعد استيفاء الشروط النظامية وتوثيق التصرف لدى الجهة المختصة. لذلك فإن معرفة شروط الهبة في العقار قبل البدء بالإجراءات تساعد على تجنب النزاعات أو تأخر نقل الملكية.

في هذا المقال نوضح شروط هبة العقار، وخطوات نقل الملكية، ومتى قد تستثنى الهبة من ضريبة التصرفات العقارية، وهل يمكن بيع العقار الموهوب أو الرجوع في الهبة بعد توثيقها، مع الإشارة إلى النقاط التي تحتاج مراجعة قانونية قبل الإفراغ أو التوثيق.

تصح هبة العقار في السعودية متى كان الواهب مالكًا للعقار ومتمتعًا بأهلية التبرع، وكانت الهبة صادرة برضا صحيح، وقبلها الموهوب له، وكان سببها مشروعًا، مع توثيق التصرف ونقل الملكية وفق الإجراءات النظامية لدى الجهة المختصة.

نظام الهبة في العقارات في السعودية

الهبة في العقار هي تصرف قانوني يقصد به نقل ملكية العقار من الواهب إلى الموهوب له دون مقابل في الأصل. وهي تختلف عن البيع لأن البيع يقوم على عوض مالي، بينما تقوم الهبة على التبرع، وقد تقترن أحيانًا بشروط مثل حق الانتفاع أو التزام معين بحسب ما يتفق عليه الأطراف وما تسمح به الأنظمة.

ولا يكفي في هبة العقار مجرد الاتفاق بين الطرفين، لأن العقار يحتاج إلى توثيق ونقل ملكية حتى تظهر آثار الهبة في السجلات الرسمية. لذلك يجب التحقق من بيانات الصك، وصفة الواهب، وقبول الموهوب له، وأي قيود أو حقوق قائمة على العقار قبل البدء بالإجراءات.

شروط الهبة في العقار في السعودية

قبل توثيق هبة العقار، يجب التأكد من توافر مجموعة من الشروط الأساسية التي تؤثر في صحة التصرف وإمكانية نقل الملكية، وأهمها:

1. الصيغة والقبول: يجب أن تصدر الهبة بإيجاب واضح من الواهب وقبول من الموهوب له، وأن تكون الصيغة منجزة وغير معلقة على أمر مجهول أو غير محدد.
2. أهلية الواهب: يجب أن يكون الواهب متمتعًا بأهلية التبرع، لأن الهبة من عقود التبرعات وليست من عقود المعاوضات.
3. الرضا: يجب أن تكون الهبة صادرة بإرادة صحيحة دون إكراه أو تدليس أو ضغط مؤثر، مع قبول الموهوب له للهبة.
4. مشروعية السبب: يجب ألا يكون سبب الهبة مخالفًا للنظام العام أو الآداب العامة.
5. ملكية العقار: لا تصح هبة عقار لا يملكه الواهب، وإذا صدر التصرف ممن لا يملك العقار فقد يتوقف أثره على إجازة المالك الحقيقي بحسب الحالة.
6. عدم وجود عوض مالي: الأصل في الهبة أنها دون مقابل، فإذا وُجد عوض مالي فقد يختلف تكييف التصرف ويقترب من البيع أو المقايضة بحسب ما تم الاتفاق عليه.
7. توثيق الهبة ونقل الملكية: في هبة العقار لا يكفي الاتفاق وحده، بل يجب إتمام التوثيق ونقل الملكية وفق الإجراءات المعتمدة لدى الجهة المختصة.

شاهد أيضًا:

هل هبة العقار عليها ضريبة تصرفات عقارية؟

الأصل أن التصرفات العقارية قد تخضع لضريبة التصرفات العقارية متى كانت ناقلة للملكية أو الحيازة وفق الضوابط المعتمدة. لكن الهبة الموثقة لدى الجهة المختصة قد تستثنى في بعض الحالات، مثل الهبة للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة، بشرط تحقق الضوابط النظامية.

ولا يصح التعامل مع كل هبة عقار على أنها معفاة تلقائيًا، لأن الاستثناء يرتبط بصفة الموهوب له، وطبيعة التصرف، ووجود مقابل من عدمه، ومدى الالتزام بالضوابط المتعلقة بإعادة التصرف في العقار خلال المدة المحددة. لذلك يجب التحقق من الحالة قبل الإفراغ أو التوثيق.

وعند وجود شك حول خضوع الهبة للضريبة أو الاستثناء، يمكن مراجعة بوابة التصرفات العقارية أو الاستعانة بمختص قبل إتمام الإجراء.

خطوات نقل ملكية عقار هبة

تختلف تفاصيل الإجراء بحسب حالة العقار والجهة المختصة، لكن غالبًا تمر هبة العقار بعدة خطوات أساسية يجب الانتباه لها قبل الإفراغ أو التوثيق:

1. مراجعة صك الملكية: للتأكد من بيانات العقار، واسم المالك، وعدم وجود تعارض أو نقص في البيانات.
2. التحقق من أهلية الواهب: لأن الهبة تصرف تبرعي يتطلب أهلية صحيحة.
3. قبول الموهوب له: فلا تتم الهبة على وجهها الصحيح دون قبول من الشخص الذي ستنتقل إليه الملكية.
4. مراجعة القيود والحقوق: مثل الرهن، حق الانتفاع، القيد على التصرف، أو أي التزامات مرتبطة بالعقار.
5. التحقق من ضريبة التصرفات العقارية: لمعرفة هل التصرف خاضع للضريبة أو داخل في إحدى حالات الاستثناء.
6. توثيق الهبة لدى الجهة المختصة: مع تقديم البيانات والمستندات المطلوبة بحسب الإجراء المتاح.
7. إتمام نقل الملكية وتحديث بيانات المالك: حتى تنتقل آثار الهبة رسميًا إلى الموهوب له.

وتوضح القواعد الضريبية أن بعض الهبات الموثقة بين الزوجين أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة قد تدخل ضمن حالات الاستثناء من ضريبة التصرفات العقارية، متى تحققت الضوابط المطلوبة.

ويجب التحقق من خضوع التصرف للضريبة أو دخوله ضمن حالات الاستثناء قبل إتمام التوثيق، لأن الإعفاء أو الاستثناء لا يطبق على كل هبة بشكل تلقائي، بل يرتبط بصفة الأطراف وطبيعة التصرف والضوابط المقررة.

هل يمكن بيع العقار الموهوب؟

في الأصل، يستطيع الموهوب له التصرف في العقار بعد انتقال الملكية إليه رسميًا، بما في ذلك البيع أو التأجير أو الرهن، متى لم يوجد شرط أو قيد يمنع ذلك. لكن يجب الانتباه إلى أن بعض عقود الهبة قد تتضمن حق انتفاع للواهب أو لغيره، أو شرطًا بعدم التصرف لمدة محددة، أو قيدًا آخر يؤثر في البيع أو الانتفاع بالعقار.

كما أن الهبة التي تدخل ضمن استثناء ضريبة التصرفات العقارية قد تتأثر إذا أعاد الموهوب له التصرف في العقار لشخص لا يشمله الاستثناء خلال المدة المحددة نظامًا. لذلك لا يكفي السؤال: هل الهبة تباع؟ بل يجب مراجعة عقد الهبة، وبيانات الصك، والقيود المسجلة، والآثار الضريبية المحتملة قبل البيع.

نموذج استرشادي لعقد هبة عقار

يمكن أن يساعد نموذج عقد هبة العقار في تصور البيانات والبنود الأساسية التي قد ترد في العقد، لكنه لا يغني عن مراجعة محامٍ أو موثق قبل استخدامه، لأن صياغة الهبة تختلف بحسب صفة الأطراف، وبيانات العقار، ووجود شروط مثل حق الانتفاع أو منع التصرف أو التزامات الصيانة.

وفيما يلي صيغة استرشادية مبسطة لعقد هبة عقار، يجب تعديلها بحسب الحالة والمستندات:

عقد هبة عقار

بسم الله الرحمن الرحيم

الفريق الأول: السيد…………. يتم ذكر بياناته الشخصية بالكامل.

الفريق الثاني: السيد…………. يتم ذكر بيانات الشخصية بالكامل.

مقدمة العقد:

حيث أن الفريق الأول يملك عقارًا رقمه………. يقع في الحي السكني……….. مساحته……….مؤلف من………. ويرغب بهبته للطرف الثاني على سبيل التبرع.

وحيث أن الطرف الثاني قبل العقار الموهوب له، وبعد أن تبادل الفريقان صيغة الإيجاب والقبول، فقد اتفقا وهما بكامل الأهلية الشرعية والقانونية المعتبرة على ما يلي:

• تعتبر مقدمة العقد جزء لا يتجزأ منه.
• يهب بالفريق الأول الفريق الثاني العقار المذكور بأوصافه أعلاه.
• يجوز، عند الاتفاق، إضافة شروط خاصة مثل حق الانتفاع أو التزام معين، بشرط ألا تخالف الأنظمة أو طبيعة الهبة.
• يجوز النص على حق انتفاع للواهب أو لغيره إذا اتفق الطرفان على ذلك، مع بيان مدته وحدوده بوضوح.
• يتم توثيق الهبة ونقل الملكية لدى الجهة المختصة بحسب حالة العقار والإجراءات المعتمدة.
• تحدد مصاريف التوثيق أو نقل الملكية بحسب ما يتفق عليه الطرفان وما تقرره الجهة المختصة.
• تحدد مسؤولية الصيانة أو الانتفاع بالعقار بحسب ما يتفق عليه الطرفان وما يرد في العقد.
• حرر العقد على نسختين، لكل طرف نسخة، مع وجوب توثيقه أصولًا.

جدة في ……….

الفريق الأول……………….. التوقيع …………………

الفريق الثاني ………….. التوقيع……………..

الأسئلة الشائعة

تحتاج هبة العقار إلى وضوح في الشروط، ودقة في صياغة العقد، ومراجعة للقيود والآثار الضريبية قبل التوثيق أو نقل الملكية. لذلك لا يُنصح بالاعتماد على نموذج جاهز وحده دون مراجعة بيانات العقار وصفة الأطراف وأي شروط خاصة قد تؤثر في التصرف مستقبلًا.

قد يهمك أيضًا: الرجوع في الهبة، وصحيفة دعوى تثبيت ملكية، وقوانين الملكية العقارية في السعودية.

المستشار القانوني مصطفى دياب

مستشار قانوني يحمل درجة البكالوريوس في القانون من جامعة القاهرة المرموقة. يمتلك خبرة واسعة تزيد عن 25 عامًا في المجالات الجنائية والمدنية والأسرية، حيث حقق إنجازات بارزة ساهمت في ترسيخ مكانته كقيمة مضافة في أي فريق قانوني.