تمثل قوانين الملكية العقارية في السعودية إطارًا تشريعيًا حيويًا لتنظيم حقوق والتزامات الأفراد والجهات الاعتبارية المالكة للعقارات.
حيث أولت السعودية اهتمامًا بالغًا بتنظيمها وحمايتها من خلال منظومة قانونية متكاملة. لذلك من خلال هذا المقال سنقدم استعراضًا لأهم جوانب قوانين الملكية العقارية فتابع معنا.
لاستشارة محامي عقارات شاطر انقر على زر الواتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
قوانين الملكية العقارية في السعودية
عرف نظام المعاملات المدنية في المادة 608 حق الملكية على إنها حق يخول صاحبه استعمال الشيء المملوك واستغلاله والتصرف فيه ضمن حدود القانون.
أما فيما يخص قوانين الملكية العقارية فهي مجموعة مواد قانونية تحدد الحقوق العينية سواء كانت أصلية أو تبعية، كما تعنى بتنظيم حالات اكتساب هذه الحقوق وانتقالها وزوالها، بالإضافة إلى إدارة العقارات المشتركة وتسجيل الحقوق العينية.
وتتعدد أنواع الملكية العقارية في السعودية وتشمل بشكل أساسي ما يلي:
- الملكية الخاصة: هي الملكية التي تخول مالك العقار سواء فرد أو شركة حق الاستعمال والاستغلال والتصرف.
- الملكية العامة: هي ملكية الدولة أو الأشخاص الاعتباريين العامة، مثل الطرق والمرافق العامة.
- الملكية المشتركة: هي أجزاء من العقار المشترك أو المجمع العقاري، يكون معد للاستعمال المشترك أو تقتضي طبيعتها اشتراك ملكيتها بين ملاك الوحدات العقارية المفرزة وتشمل الأرض والممرات والمواقف والخدمات والمصاعد وغيرها.
- الملكية الوقفية: هل الملكية التي يتم وقفها لأسباب دينية أو إنسانية مثل الجمعيات الخيرية أو المساجد.
الأنظمة الأساسية المنظمة للملكية العقارية
تستند قوانين الملكية العقارية في السعودية إلى مجموعة من الأنظمة الأساسية التي تُشكل الإطار القانوني الحاكم لهذا القطاع. يمكن إجمال أهمها بما يأتي:
- نظام المعاملات المدنية: يعد هذا النظام الشريعة العامة المنظمة للعلاقات التعاقدية وغير التعاقدية بين الأفراد والكيانات. يتضمن العديد من الأحكام المتعلقة بالملكية والحقوق العينية بشكل عام، بما فيها تعريف الملكية وأسباب كسبها وانتقالها وزوالها، والحقوق المتفرعة عنها كحق الانتفاع.
- نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها: يُعتبر من أهم الأنظمة التي تُعنى بتنظيم نظام الملكية المشتركة. وقد حل هذا النظام محل نظام سابق صدر في 1423هـ، وأهم ما تضمنه تحديدًا واضحًا للمصطلحات الأساسية بالوحدات العقارية المفرزة والأجزاء المشتركة وجمعية الملاك وغيرها، كما وضح بشكل مفصل إجراءات فرز العقار وقواعده وأحكام الملكية وجمعية الملاك والإدارة والصيانة.
- اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها: هي اللائحة المسؤولة بجميع الجوانب الإجرائية والتطبيقية للنظام.
- نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره: يتولى هذا النظام تنظيم شروط وضوابط تملك العقارات واستثمارها من أشخاص وجهات غير سعودية.
نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
يعد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، الذي حل محل النظام الصادر عام 1423هـ، ركيزة أساسية لتنظيم القطاع العقاري في السعودية.
يتألف النظام من عدة محاور رئيسية، بدءًا بـالتعريفات التي توضح المصطلحات الأساسية لتجنب أي لبس قانوني. ثم يتناول فرز العقار الذي يبدأ من المادة 1 وحتى 4، وهو إجراء يتم من خلاله تقسيم العقار المقام عليه بناء إلى وحدات مستقلة بهدف التصرف في كل واحدة على حدة.
تُشكل أحكام الملكية جزءًا محوريًا من النظام، حيث تُبين حقوق والتزامات ملاك الوحدات العقارية، وكيفية تصرفهم في وحداتهم، والعلاقة التي تربطهم بالأجزاء المشتركة من العقار.
كما تولى النظام في المواد من 12 وحتى 25 مهمة تنظيم تأسيس وعمل جمعية الملاك، وهي كيان يؤسسه الملاك أو من يمثلهم بهدف إدارة العقار المشترك وصيانته واتخاذ القرارات المتعلقة به.
وتُفصل أحكام الإدارة والصيانة آليات عمل هذه الجمعيات، بما في ذلك توزيع التكاليف على الملاك، وتحديد صلاحيات الجمعية العامة. وتُختتم أحكام النظام بـأحكام ختامية وأحكام النشر والنفاذ، مما يضمن تطبيقًا سلسًا وفعالًا لهذه التشريعات.
إجراءات نقل الملكية العقارية
تتضمن إجراءات نقل الملكية العقارية في السعودية عدة إجراءات أساسية، يمكن تقديمها إلكترونيًا عبر اتباع الخطوات التالية:
- الدخول المالك إلى منصة ناجز عبر حساب النفاذ الوطني.
- اختيار طلب جديد.
- ومن ثم اختيار الصك من قائمة الصكوك المملوكة.
- وبعد تأكد المالك من بيانات الصك، يجب عليه ادخال رقم الحساب البنكي الخاص ومبلغ المبايعة وبيانات المشتري واعتمد الطلب.
- يتلقى المشتري رسالة بوجود طلب نقل ملكية عقارية، وهنا يجب عليه الدخول إلى الرابط المرسل إليه ويؤكد هويته عبر النفاذ الموحد.
- اختيار المشتري أيقومة طلباتي ويعتمد العملية.
- وبعد ذلك يودع المشتري مبلغ المبايعة في الحساب الوسيط.
- عند وصل المبلغ كاملًا للحساب البنكي للوسيط، تقوم وزارة العدل بإتمام العملية العقارية وتوجيه أمر تحويل المبلغ إلى حساب المالك.
- وفي نهاية إصدار الصك العقاري إلكترونيًا للمشتري.
فيديو توضيحي.
حقوق والتزامات الملاك
يتمتع ملاك العقارات في السعودية بمجموعة من الحقوق التي يكفلها لهم القانون، في المقابل تقع عليهم بعض الالتزامات، وتشمل أهم الالتزامات ما يلي:
حقوق الملاك:
- حق الملكية: التي تشمل وفق المادة 608 من نظام المعاملات المدنية على حق الاستعمال والاستغلال والتصرف.
- الحق في الأجزاء المشتركة: يكون لكل مالك في الوحدات العقارية المفرزة حصة شائعة في ملكية الأجزاء المشتركة مثل الأرض والمصاعد والمواقف والخزانات والمسابح وذلك طبقًا للمادة 7 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
- حق الانتفاع: يحق لكل مالك أن ينتفع بوحدته العقارية، بما لا يتعارض مع الاستعمال المخصص لها، وفق المادة 8 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
التزامات الملاك:
- الالتزام بالأنظمة واللوائح: يجب على الملاك الالتزام بالأنظمة واللوائح المتعلقة بالقطاع العقاري.
- الالتزام بدفع تكاليف الإدارة والصيانة: يتحمل كل مالك تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإداراتها، كلٌ بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة في العقار المشترك، طبقًا للمادة 26 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
- الالتزام بقرارات جمعية الملاك: تعد قرارات الجمعية العامة ملزمة لجميع الشركاء في الوحدة العقارية المفرزة الواحدة، كل بحسب حصته في ملكيته تلك الوحدة وفق المادة 17 من ذات النظام.
- الالتزام باستعمال الحق بشكل المشروع: نصت المادة 29 من نظام المعاملات المدنية على عدم التعسف في استعمال الحق.
التحديات القانونية الشائعة في مجال العقارات
يشهد القطاع العقاري في السعودية نموًا وتطورًا ملحوظًا، ومع هذا التوسع تبرز مجموعة من التحديات القانونية التي تواجه هذا المجال. ومن أبرز هذه التحديات هي:
- المنازعات العقارية وإجراءات التقاضي: تنشأ هذه المنازعات حول مسائل متنوعة كالملكية والحدود والحقوق العينية والعقود، وعادةً ما تتسم إجراءات التقاضي في هذه المنازعات بطول المدة وتعقيد الإجراءات، مما يؤثر سلبًا على سرعة الفصل في القضايا واستقرار المعاملات العقارية.
- قيود وشروط التملك والتصرف: توجد أنظمة محددة لتملك غير السعوديين في المملكة، خاصة مع فرض قيود إضافية على التملك ضمن مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة.
- تطور الأنظمة واللوائح والتغيرات المستمرة: التي تتطلب من جميع الأطراف المعنية مواكبة هذه التغيرات لتجنب الوقوع في المخالفات القانونية التي تكون صارمة في أغلب الأحيان.
الأسئلة الشائعة حول مقالنا قوانين الملكية العقارية في السعودية
وهنا نكون قد وصلنا إلى ختام مقالنا الذي بعنوان قوانين الملكية العقارية في السعودية.
وللمزيد من التفاصيل حول الملكية العقارية لا تتردد في التواصل مع محامي مكتبنا ليقدم لك المشورة القانونية اللازمة.
تعرف على كيفية تسجيل الملكية العقارية للأجانب، وخطوات دعوى إثبات ملكية عقار في السعودية، أيضا نقل ملكية سيارة في السعودية، أيضا شراء العقارات التجارية في السعودية، وقد تبحث عن افضل محامي في جدة.
المراجع:
- نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
- اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
- نظام المعاملات المدنية.
- نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره.
