فسخ عقد الايجار في السعودية لا يتم بمجرد رغبة أحد الطرفين؛ فالعقد ملزم للمؤجر والمستأجر حتى نهاية مدته. لكن نظام المعاملات المدنية يفتح طرقًا محددة للخروج منه: الاتفاق، أو شرط فسخ مكتوب في العقد، أو حكم قضائي عند الإخلال، أو أسباب نص عليها النظام. في هذا الدليل نوضح كل طريق، وكيف يُسجَّل الفسخ في منصة «إيجار»، ومتى يترتب عليه تعويض.
باختصار: يجوز فسخ عقد الايجار قبل انتهاء مدته في حالات أبرزها: تراضي الطرفين، أو شرط فسخ صريح في العقد، أو إخلال الطرف الآخر بالتزام جوهري بعد إعذاره (المادة 107)، أو سبب نص عليه النظام كهلاك العقار أو عيب يمنع الانتفاع، أو عذر طارئ مع تعويض الطرف الآخر (المادة 442). وخدمة الفسخ من طرف واحد في «إيجار» متاحة للمؤجر أو ممثله فقط، وتحتاج قرارًا من محكمة التنفيذ بإخلاء العقار.
هل تخشى التبعات القانونية عند فسخ عقد الإيجار دون مساعدة متخصصة؟ نحن نراجع بنود عقدك ونوضح لك المسار النظامي الصحيح لإنهاء العقد بأمان.
اطلب استشارة قانونية لإنهاء العقد
جدول المحتويات
متى يجوز فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة؟
الأصل في نظام المعاملات المدنية أن عقد الإيجار ينتهي بانقضاء مدته (المادة 440)، ولا ينتهي بموت أحد الطرفين (المادة 441). أما إنهاؤه قبل ذلك فله الحالات الآتية:
| الحالة ومن يطلبها | السند النظامي |
|---|---|
| الاتفاق على إنهاء العقد (الطرفان معًا) | رضا الطرفين، ويُسجَّل الإنهاء في «إيجار» |
| شرط فسخ مكتوب في العقد عند الإخلال (الطرف المتضرر) | المادة 108: يجوز الفسخ دون حكم، ولا يُعفى من الإعذار إلا باتفاق صريح |
| إخلال الطرف الآخر بالتزامه، كعدم دفع الأجرة (الطرف المتضرر) | المادة 107: يطلب التنفيذ أو الفسخ بعد الإعذار، مع التعويض إن كان له مقتضٍ |
| هلاك العقار كليًا | المادة 420: ينفسخ العقد من تلقاء نفسه |
| هلاك جزئي أو نقص في الانتفاع، أو عيب يمنع الانتفاع (المستأجر) | المواد 421 و425 و426: الفسخ أو إنقاص الأجرة |
| عذر طارئ يتعلق بأحد الطرفين (صاحب العذر) | المادة 442: الفسخ مع تعويض الطرف الآخر عن الضرر |
| وفاة المستأجر (الورثة، أو المؤجر إذا أُبرم العقد لاعتبار شخصي) | المادة 441 |
وللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان ما لم يُنفَّذ قليل الأهمية مقارنة بالالتزام كله، كما تنص المادة 107. لذلك لا يكفي أي تقصير بسيط لإنهاء العقد.
الفرق بين فسخ العقد وعدم تجديده
كثيرون يخلطون بين فسخ العقد أثناء مدته، وإنهاء العلاقة عند نهاية المدة بعدم التجديد. والثاني تحكمه اليوم الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادرة بالمرسوم الملكي (م/73) وتاريخ 1447/4/2هـ:
- يتجدد عقد الإيجار تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من انتهاء المدة (البند ثامنًا).
- وفي العقود النموذجية للعقارات السكنية، أصدرت الهيئة العامة للعقار قرارًا بزيادة مدة إشعار المؤجر إلى 365 يومًا على الأقل إذا كان سبب عدم التجديد إخلاء العقار لاستخدامه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى. وبقرار لاحق للهيئة تُطبَّق هذه المدة على عقود الإيجار السكنية السارية، وإذا لم تكتمل الـ365 يومًا قبل انتهاء العقد يتجدد العقد بالقدر اللازم لاستكمالها من تاريخ الإشعار.
- منع زيادة الأجرة وتقييد امتناع المؤجر عن التجديد (البنود ثانيًا إلى خامسًا) مقصوران في النص على مدينة الرياض لمدة خمس سنوات، ويجوز مدّها إلى مدن أخرى بقرار من مجلس إدارة الهيئة بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية (البند سادسًا). فإن كان عقارك في جدة، فراجع ما إذا صدر قرار يشملها.
إذا كانت مدة عقدك قريبة من نهايتها، فقد يكون الإشعار بعدم التجديد في موعده أسهل من طلب الفسخ.
فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر
يحق للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة في حالات نص عليها النظام، ويكون له التعويض أيضًا في بعضها (كالتعرّض والعيب)، ومنها:
- هلاك العقار جزئيًا أو نقص الانتفاع به دون تسبب منه (المادة 421).
- تعرّض المؤجر له في الانتفاع، أو تعرّض الغير المبني على سبب نظامي، إذا حرمه ذلك من الانتفاع كليًا أو جزئيًا (المادة 423).
- عمل من جهة عامة أنقص الانتفاع بالعقار (المادة 424).
- عيب في العقار يحرمه من الانتفاع كليًا أو جزئيًا (المادة 426).
- تأخر المؤجر بعد إعذاره عن الإصلاحات الضرورية (المادة 419)، أو إصلاحات أجراها المؤجر أخلّت بانتفاعه (المادة 434).
أما إذا أراد المستأجر الخروج لأنه وجد سكنًا آخر أو انتقل عمله، فلا يكفي ذلك وحده لإنهاء العقد. أمامه الاتفاق مع المؤجر، أو ما يسمح به العقد نفسه، أو طلب الفسخ لعذر طارئ مع تعويض المؤجر عن ضرره (المادة 442). ومغادرة العقار وحدها لا تُنهي العقد؛ فالإنهاء يتم بإحدى الطرق السابقة ويُسجَّل في «إيجار».
هل يحق للمؤجر فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة؟
نعم، في حالات محددة. فإذا لم يدفع المستأجر الأجرة في مواعيدها (المادة 429)، أو استعمل العقار في غير ما اتُّفق عليه (المادة 431)، أو أحدث فيه تغييرًا دون إذن (المادة 432)، أو أجّره من الباطن دون إذن (المادة 437)، فللمؤجر بعد إعذاره أن يطلب التنفيذ أو الفسخ مع التعويض (المادة 107).
وإذا طلب المؤجر الفسخ لعذر طارئ، فلا يُجبر المستأجر على رد العقار حتى يستوفي التعويض أو يحصل على ضمان كافٍ (الفقرة 2 من المادة 442). وبيع العقار المؤجر لا يُعد سببًا للفسخ، لأنه لا يؤثر في حقوق المستأجر (المادة 428).
طريقة فسخ عقد الايجار عبر منصة إيجار
تعرض الهيئة العامة للعقار خدمتين لإلغاء العقد الموثق في «إيجار»، وتشملان العقود السكنية والتجارية:
1. إنهاء العقد من الطرفين: يقدم المؤجر أو المستأجر طلب الإنهاء من حسابه في شبكة «إيجار»، ثم يدخل الطرف الآخر ويستعرض الطلب ويوافق عليه أو يرفضه.
2. فسخ العقد من طرف واحد: تُستخدم عند وجود أمر قضائي من محكمة التنفيذ بإخلاء العقار من المستأجر. وخطواتها كما تنشرها الهيئة:
- اختيار العقد المراد فسخه (نشط أو مسجل) في شبكة «إيجار».
- إدخال رقم إقرار التنفيذ وتاريخه، ورفع المستندات المطلوبة.
- التسوية المالية: تسوية جميع الدفعات، أو اختيار دفعة محددة للمستأجر.
- مراجعة ملخص الطلب وتأكيده، ثم يراجعه فريق التشغيل ويُشعر المستفيد بالموافقة أو الرفض.
ولا يمكن رفع طلب الفسخ إذا وُجد طلب آخر قيد الإجراء على العقد نفسه، أو عقد إيجار من الباطن نشط عليه.
فإذا رفض الطرف الآخر الإنهاء، فالطريق هو المطالبة القضائية. وعن مسار الإخلاء ومدته، اقرأ دعوى اخلاء عقار في السعودية ومدة تنفيذ حكم الإخلاء.
غرامة فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر
لا يحدد نظام المعاملات المدنية مبلغًا ثابتًا يدفعه المستأجر عند الفسخ. ما يلتزم به يتحدد بثلاثة أمور:
- شروط العقد: إذا حدد العقد مقدار التعويض عند الإنهاء المبكر، فهو المرجع الأول. لكنه لا يُستحق إذا أثبت المستأجر أن المؤجر لم يلحقه أي ضرر، وللمحكمة أن تُنقصه إذا كان مبالغًا فيه (المادتان 178 و179)، ما لم يكن محل الالتزام مبلغًا نقديًا (المادة 178).
- التعويض عن الضرر: من يطلب الفسخ لعذر طارئ يعوّض الطرف الآخر عما ينشأ عنه من ضرر (المادة 442).
- أجرة المثل: إذا أبقى المستأجر العقار تحت يده بعد انتهاء العقد دون حق، استحق المؤجر أجرة المثل دون إخلال بحقه في التعويض (المادة 435).
أما الغرامة الواردة في البند (تاسعًا) من الأحكام النظامية لعام 1447هـ، فتخص مخالفة البنود (ثانيًا) و(رابعًا) و(سابعًا) منها، ومنها الالتزام بتسجيل العقد في «إيجار». وهي لا تتعلق بفسخ المستأجر للعقد.
حقوق المستاجر عند فسخ العقد
- ألا يدفع أجرة عن مدة سبقت تسليمه العقار، ما لم يكن التأخر بسببه (المادة 429).
- أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض في حالات التعرض والعيوب ونقص الانتفاع الموضحة أعلاه.
- أن يرجع على المؤجر بما أنفقه بالقدر المتعارف عليه على إنشاءات أو إصلاحات أجراها بإذنه لمنفعة العقار، ما لم يُتفق على خلاف ذلك (المادة 422).
- ألا يُجبر على تسليم العقار إذا كان المؤجر هو من طلب الفسخ لعذر طارئ، حتى يستوفي التعويض أو يحصل على ضمان كافٍ (المادة 442).
- لورثته طلب الفسخ خلال مدة معقولة إذا أصبحت أعباء العقد أثقل من مواردهم من التركة، أو تجاوز حاجتهم (المادة 441).
وفي المقابل يلتزم المستأجر برد العقار بالحال التي تسلّمه بها، عدا ما يقتضيه الاستعمال المعتاد (المادة 435)، وبتعويض المؤجر عن الأضرار الناشئة عن تعدّيه أو تقصيره (المادة 430).
هل يمكن فسخ عقد الايجار بدون محامي؟
نعم، إذا اتفق الطرفان على الإنهاء وسجّلاه في «إيجار»، أو انتهى العقد بإشعار عدم التجديد في موعده. ويصبح المحامي مهمًا عندما يرفض الطرف الآخر، أو يختلف الطرفان على المستحقات أو التعويض أو الشرط الجزائي، أو يحتاج الأمر إلى إعذار رسمي ثم دعوى فسخ أو إخلاء. ويتولى محامي عقارات في هذه الحالات مراجعة العقد، وصياغة الإعذار، وتقدير التعويض، وتمثيلك أمام المحكمة.
وإن كان عقارك في جدة، يمكنك التواصل مع محامي عقارات في جدة لدى مكتب محاماة في جدة يتابع قضايا الإيجار. وقبل توقيع عقد جديد، قد يفيدك أن تعرف متى يصبح عقد الإيجار غير ملزم قانونًا، وهل يحتاج عقد الإيجار محاميًا.
الأسئلة الشائعة حول فسخ عقد الايجار
هل يحق للمؤجر فسخ العقد عند وفاة المستأجر؟
نعم يحق للمؤجر فسخ العقد عند وفاة المستأجر وذلك في حال أُبرم العقد على اعتبار شخص المستأجر، يحق للمؤجر طلب الفسخ وفق المادة 441 من نظام المعاملات المدنية.
هل مخالفة بنود العقد تعتبر سببًا كافيًا للفسخ؟
نعم مخالفة بنود العقد تعتبر سببًا كافيًا للفسخ بشرط أن تكون المخالفة جوهرية وبعد إعذار الطرف الآخر، كما نصت المادة 107 من نظام المعاملات المدنية للمحكمة رفض الفسخ إن كانت المخالفة غير مؤثرة.
هل يمكن إلغاء عقد إيجار من طرف واحد؟
لا يجوز إنهاء العقد بمجرد رغبة أحد الطرفين، لأن العقد ملزم لهما. لكن يجوز الفسخ دون رضا الطرف الآخر إذا أخلّ بالتزام جوهري بعد إعذاره (المادة 107 من نظام المعاملات المدنية)، أو إذا تضمن العقد شرط فسخ صريحًا (المادة 108)، أو لعذر طارئ مع تعويض الطرف الآخر (المادة 442). وفي منصة «إيجار» تتاح خدمة فسخ العقد من طرف واحد للمؤجر أو ممثله فقط، وتتطلب قرارًا من محكمة التنفيذ بإخلاء العقار.
هل يجوز فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة؟
نعم، بالاتفاق بين الطرفين، أو بحكم عند إخلال أحدهما بالتزامه، أو في الحالات التي نص عليها نظام المعاملات المدنية مثل هلاك العقار أو العيب الذي يمنع الانتفاع أو العذر الطارئ. ويُسجَّل الإنهاء في منصة «إيجار».
هل يتجدد عقد الإيجار تلقائيًا إذا لم يُرسل أحد الطرفين إشعارًا؟
نعم. بحسب البند (ثامنًا) من الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر لعام 1447هـ، يتجدد العقد تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من انتهاء مدته، مع استثناءات وردت في البند نفسه.
للتواصل مع مكتب الصفوة للمحاماة والاستشارات القانونية بشأن فسخ عقد إيجار أو نزاع عليه، استخدم زر الواتساب أسفل الشاشة أو صفحة اتصل بنا. ولمزيد من القراءة: قضايا النزاع العقاري في السعودية.
المصادر:
- نظام المعاملات المدنية، الصادر بالمرسوم الملكي (م/191) وتاريخ 1444/11/29هـ: المواد 107 و108 و178 و179 و419 إلى 442.
- الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر 1447هـ، الهيئة العامة للعقار.
- خدمتا إنهاء العقد من الطرفين وفسخ العقد من طرف واحد، الهيئة العامة للعقار.
المحامي حسين الدعدي، محامٍ سعودي مرخص من وزارة العدل ومدير مكتب الصفوة للمحاماة والاستشارات القانونية في جدة. يحمل بكالوريوس الشريعة من جامعة أم القرى، ويهتم بقضايا الأحوال الشخصية وتنفيذ الأحكام الأسرية: الطلاق والخلع وفسخ النكاح، والنفقة والحضانة والزيارة.
