في سوقٍ عقاري يشهد نمواً متسارعاً وتطوراً تنظيميًا مستمرًا في المملكة العربية السعودية، تبرز قضايا النزاع العقاري في السعودية كأحد أبرز التحديات التي تواجه الأفراد والمستثمرين على حدٍ سواء.
ففي هذا المقال، سوف نسلّط الضوء على أنواع قضايا النزاع العقاري في السعودية، الجهات القضائية المختصة، خطوات رفع الدعوى، ودور المحامي المتخصص في الوصول إلى حلول عادلة فتابع معنا.
لاستشارة محامي قضايا عقارية انقر على زر الواتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
معنى قضايا النزاع العقاري وأنواعها الشائعة
قضايا النزاع العقاري في السعودية تشير إلى:
الخلافات القانونية التي تنشأ حول حقوق الملكية، أو الانتفاع، أو التصرف بالعقارات. وتشمل الأراضي، المباني السكنية، العقارات التجارية، والمشاريع المشتركة. وتُعد من أكثر القضايا تداولاً في المحاكم نظراً لتعقيداتها وتعدد أطرافها.
ومن أبرز أنواع النزاعات العقارية:
كالتالي:
- منازعات ملكية العقار، مثل:
- نزاعات تتعلق بإثبات أو نفي ملكية عقار ما بين طرفين أو أكثر.
- تندرج ضمنها قضايا الصكوك المزورة أو التداخل في الصكوك.
- منازعات العقود العقارية، مثل:
- نزاعات ناتجة عن الإخلال ببنود عقود البيع أو الإيجار أو الوعد بالبيع.
- مثل تأخر الإفراغ، أو امتناع البائع عن نقل الملكية.
- الخلافات في مشاريع المساهمات العقارية، تشمل:
- تأخر تسليم العقارات أو استغلال أموال المساهمين بطرق مخالفة.
- منازعات نزع الملكية للمنفعة العامة:
- يحق للمتضرر من قرار نزع ملكية رفع دعوى للطعن في التعويض أو الإجراء.
- نزاعات حول الحدود أو التعديات، مثل:
- مشاكل متعلقة بالمساحة الفعلية للعقار أو التعدي على حدود جاره.
- يُستعان عادةً بخبراء مساحيين ومواد نظام التسجيل العيني (المادة 7).
المحكمة المختصة في قضايا النزاعات العقارية
تُعد المحكمة العامة الجهة القضائية المختصة أصالةً في المملكة العربية السعودية بالنظر في قضايا النزاع العقاري، وذلك استنادًا إلى ما ورد في المادة 31 من نظام المرافعات الشرعية حيث جاء:
تختص المحاكم العامة بنظر جميع الدعاوى والقضايا والإثباتات النهائية وما في حكمها الخارجة عن اختصاص المحاكم الأخرى وكتابات العدل وديوان المظالم، ولها بوجه خاص النظر في:
الدعاوى المتعلقة بالعقار، من المنازعة في الملكية، أو حق متصل به، أو دعوى الضرر من العقار نفسه أو من المنتفعين به، أو دعوى إخلاء أو دفع الأجرة أو المساهمة فيه، أو دعوى منع التعرض لحيازته أو استرداده.
إجراءات التقاضي في قضايا النزاع العقاري
تمر قضايا النزاعات العقارية في المملكة العربية السعودية بسلسلة من الإجراءات القضائية، وتشمل:
- محاولة التسوية الودية: يُستحسن البدء بمحاولة الصلح عن طريق “منصة تراضي” أو عبر مكاتب المصالحة المعتمدة.
- تقديم صحيفة الدعوى عبر المحكمة أو إلكترونيًا عبر بوابة ناجز وتتضمن الصحيفة:
- بيانات المدعي والمدعى عليه.
- بيان موضوع النزاع والطلبات.
- إرفاق الصكوك أو المستندات العقارية.
- التبليغ وسير الجلسات: يتم تبليغ المدعى عليه للحضور، وتُعقد جلسات المرافعة بحضور الأطراف أو وكلائهم الشرعيين.
- الاستعانة بالخبرة العقارية: قد تُكلف المحكمة خبيرًا لتحديد الموقع أو المساحة أو الضرر في العقار.
- إغلاق باب المرافعة والنطق بالحكم: بعد تبادل الدفوع والأدلة، يتم قفل باب المرافعة والنطق بالحكم.
- مهلة الاعتراض على الحكم: يحق لكل طرف الاعتراض خلال 30 يومًا من تاريخ تسلمه للحكم.
- التنفيذ القضائي بعد اكتساب الحكم للقطعية: يتم رفع الحكم إلى محكمة التنفيذ لإجبار المدعى عليه على التنفيذ.
دور محامي الصفوة في حل النزاعات العقارية
يقوم محامي مكتب الصفوة بتقديم خدمات متكاملة في قضايا النزاع العقاري، وتشمل:
- دراسة المستندات العقارية بدقة مثل الصكوك، العقود، وسجلات الملكية العقارية وتحليل موقف العميل النظامي قبل رفع الدعوى أو الدخول في أي إجراء قانوني.
- صياغة العقود العقارية ومراجعتها بشكل يضمن حماية حقوق الأطراف قانونيًا، سواء كانت عقود بيع أو إيجار أو تطوير عقاري.
- إعداد صحيفة الدعوى ورفعها عبر المحكمة أو إلكترونيًا عبر “ناجز” مع متابعة القيد وتحديد الاختصاص المكاني والموضوعي بدقة، وفق نظام المرافعات الشرعية.
- الترافع أمام المحكمة العامة في جميع مراحل الدعوى، من الجلسة الأولى حتى صدور الحكم، وتقديم كافة الدفوع والمذكرات القانونية المؤيدة بحقوق الموكل.
- تمثيل الموكل في جلسات التسوية الودية أو الوساطة العقارية، وعند التوصل إلى اتفاق، يتم توثيقه رسميًا بما يضمن تنفيذه قانونًا.
- تقديم لوائح الاعتراض والاستئناف في حال صدور حكم ابتدائي مجحف، وإعداد مذكرات النقض أمام المحكمة العليا عند توافر أسبابه النظامية.
- متابعة تنفيذ الأحكام النهائية من خلال تقديم طلبات التنفيذ عبر منصة “ناجز”، سواء تعلق التنفيذ بالإفراغ العقاري أو دفع التعويض أو إزالة التعديات.
- تقديم الاستشارات القانونية العقارية الوقائية قبل وأثناء التعاملات العقارية، مثل الشراء أو الشراكة أو الاستثمار أو الدخول في مساهمات، تجنبًا للنزاعات.
الأسئلة الشائعة حول مقالنا قضايا النزاع العقاري في السعودية
تُعد قضايا النزاع العقاري من أكثر القضايا حساسية في المملكة، نظرًا لما يترتب عليها من آثار مالية واجتماعية. وفهم الإجراءات النظامية واختيار محامٍ خبير يختصر الكثير من الوقت والجهد.
احصل على استشارة من أفضل فريق قانوني لدى مكتب محاماة في السعودية مكتب الصفوة من خلال النقر على زر الواتساب أسفل الشاشة.
أعرف عن تسجيل الملكية العقارية للأجانب في السعودية، أيضا كيف يتم رفع دعوى قسمة تركة إجبار عقارية في السعودية، وما يخص دعوى إثبات ملكية عقار في السعودية.
المصادر القانونية:
- نظام المرافعات الشرعية.
- تنظيم الهيئة العامة للعقار.
- نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.
