الاحتيال العقاري في السعودية

قد يبدأ الاحتيال العقاري بإعلان جذاب أو وسيط غير مرخص أو طلب تحويل عربون قبل التحقق من العقار، وقد يصل إلى انتحال صفة المالك أو بيع مشروع وهمي أو التصرف في العقار بطرق احتيالية. ولا يعني كل نزاع عقاري وجود جريمة احتيال؛ إذ يعتمد التكييف على طريقة الخداع والوقائع والأدلة المرتبطة بتسليم المال أو التصرف في العقار.

نوضح في هذا المقال معنى الاحتيال العقاري في السعودية، وأبرز صوره، والعقوبة المحتملة عند انطباق نظام مكافحة الاحتيال المالي وخيانة الأمانة، وخطوات التحقق قبل الشراء أو الإيجار وما يمكن فعله بعد اكتشاف الاحتيال.

لاستشارة محامي عقارات انقر على زر الواتساب.

ما هو الاحتيال العقاري في السعودية؟

الاحتيال العقاري هو استخدام وسائل خداع أو بيانات أو عروض غير صحيحة للحصول على مال أو منفعة مرتبطة بعقار دون وجه حق. وقد يظهر في البيع أو الإيجار أو الوساطة أو المشاريع العقارية، ويختلف عن مجرد الإخلال بالعقد أو التأخر في تنفيذ التزام عقاري؛ إذ يجب تقييم طريقة التصرف والنية والأدلة في كل واقعة.

ترتكب جرائم الاحتيال العقاري بأساليب متعددة، وقد وضحت الهيئة العامة للعقار، أكثر أساليب النصب العقاري شيوعاً في السعودية. وهي:

• الإعلانات عن وجود عقارات للبيع أو للايجار بأسعار مغرية، حيث أن الأسعار الرخيصة تعتبر إحدى أخطر وسائل النصب والاحتيال العقاري.
• الإعلانات المكررة في المنصات العقارية، ووضع أرقام تواصل، فإذا ما تم الاتصال بتلك الأرقام، يتم الطلب منهم دفع مبلغ مالي كرسوم.
• المكالمات الهاتفية المروجة لوجود وحدات إيجارية شاغرة.
• طلب تحويل مبلغ مالي لفرد من أجل حجز وحدة عقاري، وهي ما تسمى بحيلة دفع الرسوم بشكل مقدم للشراء أو الإيجار، وبعد تحصيل الرسم يختفي ذلك الوسيط العقاري.
• انتحال شخصية مالك العقار من خلال تزوير عقود ملكية وهمية للعقار.
• الوسيط العقاري المتجول، حيث يقوم ذلك الوسيط بزيارة المنازل وتقديم عروض وهمية زائفة. من خلال تقديم كلمات منمقة وجاذبة للشراء والتعامل معه.
• الترويج لمشروع عقاري على الخارطة دون الترخيص المطلوب، أو عرض مشروع وهمي أو تقديم معلومات غير صحيحة عن المشروع أو المطور.
• بيع العقار الواحد لأكثر من عميل، وأكثر ما تتم عملية البيع لأكثر من عميل حين يتأخر المشتري في تثبيت ملكيته للعقار لدى السجل العيني العقاري.
• دفع عربون التسويق العقاري، ويعتبر أحد أهم وسائل الاحتيال عبر الشبكات الإلكترونية.

ما عقوبة الاحتيال العقاري في السعودية؟

لا توجد عقوبة واحدة باسم «الاحتيال العقاري» تطبق على جميع الحالات؛ فالتكييف يعتمد على الأفعال التي وقعت والنظام المنطبق عليها. فإذا تضمنت الواقعة الاستيلاء على مال الغير دون وجه حق باستخدام وسائل احتيالية أو الكذب أو الخداع، فقد تنطبق المادة الأولى من نظام مكافحة الاحتيال المالي وخيانة الأمانة، والتي تقرر السجن مدة لا تتجاوز سبع سنوات وغرامة لا تزيد على خمسة ملايين ريال، أو إحدى هاتين العقوبتين.

وقد تخضع بعض الوقائع العقارية لأنظمة أخرى أيضًا. فمثلًا، ينظم نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة النشاط المرخص، ويقرر عقوبات مستقلة على بعض المخالفات والجرائم المتعلقة بالمشروعات غير المرخصة أو الوهمية. لذلك يجب تحديد العقوبة بعد معرفة طريقة الاحتيال والمستندات والأطراف ودور كل منهم.

شاهد أيضا.

كيفية الحماية من الاحتيال العقاري

أكدت هيئة العقار السعودية على عدة خطوات، يتوجب على الأشخاص القيام بها لحماية أنفسهم من الاحتيال العقاري في السعودية. وتتمثل تلك الخطوات بما يلي:

• • في حالة شراء العقار، يجب التأكد من عدم وجود تكاليف شراء سابقة على العقار، أي أن يكون العقار خالياً من أية شواغل.
  • التوجه إلى السجل العيني العقاري، والتأكد من ملكية العقار، وطلب بيان عنه. والتأكد من هوية المالك، وهل هو المالك الحقيقي أم لا، مع أخذ تسلسل الملكية للعقار بدءا من أول مالك حتى المالك الأخير.
  • التأكد فيما إذا كان العقار مرخص، إذ قد يكون العقار محالف، والتأكد بعدم وجود رهن عليه.
  • توثيق كافة الأموال المتوجب دفعها في العقد، من خلال الحوالات البنكية الرسمية. وإذا ما كان الأمر يتعلق بإيجار عقار، فإن منصة إيجار توفر إمكانية ذلك التحويل.
  • التأكد من مواصفات العقار ومطابقته للمواصفات الموجودة في السجل العيني العقاري.
  • التحقق من عدم وجود دعاوى قضائية ومنازعات بشأن العقار.
  • تحقق من هوية المالك أو الملاك، ومن صفة من يتولى البيع أو التأجير، وإذا كان التصرف عن طريق وكيل فتأكد من أن صلاحيات الوكالة تشمل الإجراء المطلوب.
  • إذا كان الشراء على الخارطة، فتحقق من أن المطور والمشروع مستوفيان للترخيص المطلوب، ولا تعتمد على الإعلان أو الوعود التسويقية وحدها.
  • تحقق من بيانات الوسيط العقاري وحالة ترخيصه عبر خدمات الهيئة العامة للعقار قبل دفع أي مبلغ أو توقيع عقد وساطة.
  • تعامل مع الأسعار المنخفضة بصورة غير معتادة باعتبارها إشارة تستدعي مزيدًا من التحقق، لا دليلًا قاطعًا على وجود احتيال.

ماذا تفعل إذا تعرضت للاحتيال العقاري؟

إذا دفعت مبلغًا أو وقعت عقدًا ثم ظهرت مؤشرات احتيال، فابدأ بحفظ جميع الأدلة وعدم حذف الرسائل أو الإعلانات أو إيصالات التحويل. اجمع العقد وبيانات الوسيط والعقار وأي ترخيص أو إعلان استخدم في الصفقة، ثم حدد ما إذا كانت المشكلة مجرد إخلال تعاقدي أم تتضمن خداعًا أو استيلاءً على المال بوسائل احتيالية.

وقد يحتاج الملف بعد ذلك إلى بلاغ جزائي أو مطالبة مالية أو نزاع عقاري بحسب الوقائع. لذلك لا تتسرع في اختيار نوع الدعوى قبل ترتيب المستندات وتحديد التكييف النظامي المناسب.

وللتفاصيل المتعلقة بالعقوبة والبلاغ واسترداد الأموال، راجع دليل عقوبة النصب والاحتيال في السعودية.

ليس كل نزاع في بيع أو إيجار عقار احتيالًا. فقد يكون الخلاف متعلقًا بالملكية أو الإفراغ أو تنفيذ العقد أو التأخر في التسليم دون أن تتوافر عناصر الخداع الجزائي. وفي هذه الحالات يكون من المهم تحديد ما إذا كان الملف نزاعًا عقاريًا أم واقعة احتيال قبل اختيار الإجراء. لمعرفة التفاصيل يمكنك الاطلاع على قضايا النزاع العقاري في السعودية.

الأسئلة الشائعة حول الاحتيال العقاري

وفي ختام مقالتنا عن الاحتيال العقاري في السعودية، نرجو أن نكون قد وضحنا لكم كل ما يتعلق بأساليب ذلك الاحتيال، وكيفية تجنبها، مؤكدين على ضرورة الاستعانة بأفضل محامي عقاري لدى مكتبنا.

اقرأ المزيد عن شروط الهبة في العقار، وعقوبة البيع لأكثر من شخص. أيضا كيف تثبت جريمة النصب والاحتيال، وقوانين الملكية العقارية، وكذلك تسجيل الملكية العقارية للأجانب، أيضا شراء العقارات التجارية، ومتى يصبح عقد الإيجار غير ملزم قانونًا.

المستشار القانوني مصطفى دياب

مستشار قانوني يحمل درجة البكالوريوس في القانون من جامعة القاهرة المرموقة. يمتلك خبرة واسعة تزيد عن 25 عامًا في المجالات الجنائية والمدنية والأسرية، حيث حقق إنجازات بارزة ساهمت في ترسيخ مكانته كقيمة مضافة في أي فريق قانوني.